Решение суда о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства и взыскании неустойки № 2-1617/2017 ~ М-814/2017

Дело № 2-1617/2017

Поступило в суд 22.02.2017

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

04 апреля 2017 года                  г. Новосибирск

Дзержинский районный суд г. Новосибирска в составе:

председательствующего судьи                Черкасовой О.В.

при секретаре                             Старовой А.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Р. к ООО о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства и взыскании неустойки,

УСТАНОВИЛ:

Р. обратился в суд с вышеуказанным иском, в обоснование своих требований указав, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО (застройщик) и Р. (участник долевого строительства) заключен договор участия в долевом строительстве ... согласно п.1.1 которого застройщик обязуется в предусмотренном договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать): Объект капитального строительства: ..., далее – именуемый объект, расположенный на земельных участках с кадастровым номером ... в состав которого входят: нежилое помещение общей площадью 69,66 кв.м., <данные изъяты>, и передать участнику долевого строительства его после получения разрешения на его ввод в эксплуатацию.

Цена договора составляет 935.293 рублей 17 копеек, из расчёта стоимости 1 квадратного метра общей площади квартир на момент заключения договора в размере 13.426 рублей 54 копейки.

Обязательства по сдаче объекта в эксплуатацию определены и подлежат исполнению застройщиком во 4 квартале 2010 года.

Обязанности участника долевого строительства по оплате цены договора исполнены надлежащим образом.

Однако обязанность ответчика по вводу Объекта в эксплуатацию и передачи Объекта участнику долевого строительства, до настоящего времени не исполнена.

Строительные и отделочные работы на Объекте ответчиком не ведутся, из чего следует, что ответчик фактически прекратил исполнять обязанности по договору.

На основании изложенного истец просил признать за ним право собственности на 6966/1599006 доли в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства – ... что соответствует нежилому помещению общей площадью 69,66 кв.м., <данные изъяты>.

Кроме того, истец просил взыскать с ответчика в его пользу неустойку за период просрочки с 01.01.2011 по 13.02.2017г в сумме 935.293 рубля 17 копеек.

Истец Р. в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, о причине неявки не сообщил.

Представитель ответчика ООО в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, о причине неявки не сообщил, в связи с чем на основании ст. 167 ГПК РФ судом определено рассмотреть дело в его отсутствие.

Суд, исследовав материалы дела, находит исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению.

В ходе рассмотрения дела судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО (застройщик) и Р. (участник долевого строительства) заключен договор участия в долевом строительстве ... согласно п.1.1 которого застройщик обязуется в предусмотренном договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать): Объект капитального строительства: ..., далее – именуемый объект, расположенный на земельных участках с кадастровым номером ... в состав которого входят: нежилое помещение общей площадью 69,66 кв.м., <данные изъяты>, и передать участнику долевого строительства его после получения разрешения на его ввод в эксплуатацию (л.д. 6-10).

Цена договора составляет 935.293 рубля 17 копеек из расчёта стоимости 1 кв.м. общей площади квартир на момент заключения договора в размере 13.426 рублей 54 копейки (п.п. 2.1, 2.2 договора).

Как следует из представленной справки от ДД.ММ.ГГГГ, обязательства Р. по оплате договора исполнены надлежащим образом.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домом и иных объектов недвижимости урегулированы Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

В соответствии с Законом об участии в долевом строительстве объектом долевого строительства признается жилое или нежилое помещение в многоквартирном дома и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости, строящегося с привлечением денежных средств участника долевого строительства.

В силу пункта 2 статьи 2 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», под объектом долевого строительства понимается жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.

Согласно пунктам 1, 3 статьи 4 названного ФЗ, по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Правилами ст. 4 ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» установлено, что договор участия в долевом строительстве должен содержать установленные законом существенные условия и подлежать государственной регистрации.

В соответствии с ч. 1 ст. 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором.

В соответствии со ст. 421 п.2 ГК РФ стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом и иными правовыми актами. Условия договора определяются сторонами, за исключением случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

На основании ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно пункту 30 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10. Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года « О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в соответствии со ст. 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства отнесены законом к недвижимому имуществу.

Из смысла указанных норм в совокупности с положениями ч. 2 ст. 25 ФЗ «О государственной регистрации прав собственности на недвижимое имущество и сделок с ним» следует вывод о том, что действующее законодательство не предусматривает запрета на получение и нахождение в собственности граждан, юридических лиц и индивидуальных предпринимателей объектов незавершенного строительства.

Закон об участии в долевом строительстве не содержит запрета на признание права собственности на не завершенный строительством объект (либо долю в нем).

В соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и иное вновь созданное недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В силу пункта 59 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 120 и Пленума высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

На объект незавершенного строительства может быть признано право собственности по решению суда.

Одним из способов защиты гражданских прав, предусмотренных ст. 12 ГК РФ является признание права, в том числе и на незавершенные строительством объекты в силу ст.ст. 128,130 ГК РФ.

На оснований п. 16 Обзора практики разрешения споров, связанных с применением ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 года N 59) право собственности на объект недвижимости, не завершенный строительством, подлежит регистрации только в случае, если он не является предметом действующего договора строительного подряда и при необходимости собственнику совершить с этим объектом сделку.

Нормами Закона об участии в долевом строительстве, действие которого распространяется на правоотношения сторон в данном случае, урегулирован, в числе прочего, правовой механизм защиты прав участников долевого строительства при неисполнении договорных обязательств застройщиком. Признание за участником долевого строительства права собственности на возводимый не завершенный строительством объект (либо долю в нем) на стадии до момента ввода в эксплуатацию – в качестве одной из мер реализации такого механизма правовой защиты данным Законом прямо не предусмотрено.

Между тем, в соответствии с частью 1 ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права, при этом пределы осуществления гражданских прав определены в ст. 10 ГК РФ, а способы защиты – в ст. 12 ГК РФ.

По убеждению суда, единственным эффективным средством правовой защиты, с учетом длительного неисполнения условий договора, является признание за истцом права собственности на долю в незавершенном строительством объекте. Суд полагает иные средства защиты (в том числе предъявление исковых требований о взыскании неосновательного обогащения) не эффективными средствами правовой защиты. К такому выводу суд приходит потому, что указанные средства защиты не обеспечат истцу полного восстановления нарушенного права с учетом длительного невведения объекта в эксплуатацию. Такая позиция суда основывается также на положениях Постановления Европейского Суда по правам человека от 07.05.2002 года по делу «Бурдов против России», в котором ЕСПЧ указал, что пункт 1 ст. 6 Конвенции закрепляет за каждым «право на суд», одним из аспектов которого является право на доступ к правосудию, представляющее собой право возбуждать исковое производство по вопросам гражданско-правового характера. Однако такое право было бы иллюзорным, если бы правовая система государства-участника Европейской Конвенции допускала бы, что судебное решение, вступившее в законную силу и обязательное к исполнению, оставалось бы недействующим в отношении какой-либо стороны в ущерб ее интересам. Исполнение судебного решения, принятого любым судом, должно, таким образом, рассматриваться как составляющая «судебного разбирательства» по смыслу ст. 6 Конвенции. В связи с чем суд полагает, что единственным эффективным средством правовой защиты нарушенного права истца, гарантирующим восстановление нарушенного права, является признание за ним вещного права на долю в объекте незавершенного строительства.

Учитывая изложенное, суд считает возможным удовлетворить исковые требования истца, поскольку они направлены на признание за ним права собственности на долю в незавершенном строительством объекте в виде квартиры, а не на квартиру как на объект гражданских прав, учитывая степень готовности дома, в котором расположена квартира истца, характеристик дома.

В соответствии с п. 39 «Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним», утвержденных Постановлением Правительства РФ № 219 от 18.02.1998г графа «доля» подраздела пункта 1 заполняется в случае, если объект находится в общей долевой собственности (доля в праве указывается в виде правильной простой дроби).

В соответствии с проектной декларацией ООО общая площадь квартир <данные изъяты> составляет 13 388,63 кв.м, общая площадь общественных помещений <данные изъяты> составляет 2 601,43 кв.м., соответственно общая площадь всего объекта составляет 15 990,06 кв.м (13 388,63 кв.м + 2 601,43 кв.м). Площадь объекта подлежащего передаче истцу составляет 69,66 кв.м., следовательно, размер доли истца в незавершенном строительстве составляет 6966/1599006.

Таким образом, на основании вышеизложенного подлежат удовлетворению исковые требования Р. о признании за ним права собственности на 6966/1599006 доли в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства – ... что соответствует нежилому помещению общей площадью 69,66 кв.м., <данные изъяты>

    В силу ст. 309 и ст. 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, а односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

На основании п. 3 ст. 401 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. К таким обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств.

Согласно ч. 1 ст. 6 ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома.

На основании п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Частью 2 ст. 6 ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» установлена ответственность застройщика за нарушение предусмотренного договором срока передачи гражданину – участнику долевого строительства объекта долевого строительства в виде уплаты застройщиком гражданину – участнику долевого строительства неустойки (пени) в размере одной стопятидесятой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.

В соответствии со ст. 10 Закона в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

Так, в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере (ст.6 Закона).

В соответствии с Указанием Банка России от 11.12.2015 № 3894-У с 01.01.2016 ставка рефинансирования приравнена к значению ключевой ставки. Согласно информации Банка России от 18.03.2016 «О ключевой ставке Банка России», ключевая ставка Банка России по состоянию на 27.12.2016 составляла 10% годовых.

Согласно п.1.4 договора срок сдачи объекта в эксплуатацию – 4 квартал 2010 года. Таким образом, последний день срока передачи объекта по договору приходится на 31 декабря 2010 года, следовательно период просрочки исполнения обязательства должен исчисляться с 01.01.2011 года.

Цена договора составляет 935.293 рубля 17 копеек.

Количество дней просрочки с 1 января 2011 года по 13 февраля 2017 года составляет 2236 дней.

Таким образом, расчет неустойки должен быть следующим: (935.293 руб. 17 коп. х 10/100/150) х 2236 дней = 1.394.213 руб. 08 коп.

Вместе с тем, истцом заявлено требование о взыскании неустойки в сумме 935.293 рублей 17 копеек.

Учитывая установленные судом обстоятельства, суд приходит к выводу о необходимости взыскания с ответчика неустойки за просрочку передачи квартиры за период с 01.01.2010 по 13.02.2017 по правилам, установленным ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

Вместе с тем, в соответствии с ч. 3 ст. 196 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.

Ходатайств о применении ст. 333 ГК РФ ответчик не заявлял, оснований данной нормы права судом не усматривается.

В соответствии с ч. 1 ст. 103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов пропорционально удовлетворенной части исковых требований.

В связи с чем с ответчика подлежит взысканию государственная пошлина в сумме 12.552 рублей 93 копейки.

    Руководствуясь ст. 194,198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ

Исковые требования Р. удовлетворить.

Признать за Р., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, право собственности на 6966/1599006 доли в объекте незавершенного строительства: ..., что после сдачи дома в эксплуатацию будет соответствовать нежилому помещению общей площадью 69,66 кв.м., <данные изъяты>.

Взыскать с ООО в пользу Р. неустойку за период с 01.01.2011 по 13.02.2017 в размере 935.293 рублей 17 копеек (девятьсот тридцать пять тысяч двести девяносто три рубля 17 копеек).

Взыскать с ООО государственную пошлину в доход местного бюджета в размере 12.552 рублей 93 копейки (двенадцать тысяч пятьсот пятьдесят два рубля 93 копейки)..

Решение может быть обжаловано в Новосибирский областной суд в течение одного месяца со дня, следующего за днем изготовления решения в окончательной форме, через Дзержинский районный суд г. Новосибирска.

Председательствующий: подпись

Решение в окончательной форме изготовлено 10 апреля 2017 года.

Судья:                подпись

Копия верна:

Подлинник решения находится в материалах гражданского дела № 2-1617/2017 Дзержинского районного суда г. Новосибирска.

На 10.04.2017 решение в законную силу не вступило.

Судья                                    О.В.Черкасова

Секретарь                                А.В. Старова