Решение суда об обязании ответчика за свой счет со дня вступления решения суда в законную силу в 30-дневный срок узаконить несогласованное переустройство в квартире, взыскании денежных средств | Судебная практика № 2-652/2014 (2-7856/2013;)

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

12 февраля 2015 года Никулинский районный суд г. Москвы

в составе судьи Самороковской Н.В.,

при секретаре Фигуриной Н.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-652/14

по иску Кудлаевой Е.С. к Орешковой Л.Н. об обязании ответчика за свой счет со дня вступления решения суда в законную силу в 30-дневный срок узаконить несогласованное переустройство в квартире, взыскании денежных средств, неустойки, процентов за пользование чужими денежными средствами, штрафа, компенсации морального вреда и судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

Истец Кудлаева Е.С. с учетом уточненных требований обратилась в суд с иском к Орешковой Л.Н. об обязании ответчика за свой счет со дня вступления решения суда в законную силу в 30-дневный срок узаконить несогласованное переустройство в <адрес>, взыскании разницы в стоимости квартир в сумме <данные изъяты> руб., договорной неустойки за просрочку исполнения обязательств в размере <данные изъяты> руб., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере <данные изъяты> рублей, штрафа в размере <данные изъяты> руб., почтовых расходов и оплаты услуг ТБТИ Западное-2 в размере <данные изъяты> руб., расходов по уплате госпошлины в размере <данные изъяты> руб., возмещении компенсации морального вреда в размере <данные изъяты> руб.

Исковые требования мотивировала тем, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был заключен договор о намерениях. Согласно п. 6 договора истец заплатила ответчику денежную сумму в размере <данные изъяты> руб. Срок действия договора предусмотрен сторонами до ДД.ММ.ГГГГ

ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был заключен договор мены квартиры с доплатой.

Ответчиком было специально заказан ДД.ММ.ГГГГ в ТБТИ Западное-2 города Москвы для заключения основного договора мены квартиры с доплатой и получен ДД.ММ.ГГГГ технический паспорт жилого помещения (квартиры) по адресу: <адрес>, где отметки ТБТИ Западное-2 города Москвы о произведенном несанкционированном переоборудовании спорной квартиры отсутствовал.

Следовательно, Ответчик предоставив Истцу недостоверную информацию по поэтажному плану спорной квартиры и зная о том, что в спорной квартире была ранее произведена несанкционированное переустройство, злонамеренна вводя в заблуждения Истца не предупредив о существенном недостатке спорной квартиры, необоснованна обогатилась в <данные изъяты> рублей с ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ Истец и Ответчик подписали Договор № и акт № приема-передачи квартиры, а также обменялись копиями свидетельство о государственной регистрации права и поэтажными планами на квартиры.

ДД.ММ.ГГГГ Истец и Ответчик одновременно подали в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве заявление о регистрации договора мены квартиры с доплатой и о государственной регистрации права.

ДД.ММ.ГГГГ Договор № был зарегистрирован в Управлении Росреестра по Москве.

Согласно пункту 1.15. Договора № в случае несоответствия предоставленного Ответчиком к государственной регистрации Договора поэтажного плана Квартиры фактическому состоянию жилого помещения Ответчик обязуется в течение 6 месяцев с момента государственной регистрации Договора за свой счет узаконить несогласованную перепланировку.

ДД.ММ.ГГГГ Истец обратился в БТИ Западное-2 для проверки соответствия поэтажного плана квартиры №, расположенной по адресу: <адрес> фактическому состоянию жилого помещения на момент государственной регистрации Договора мены квартиры с доплатой.

ДД.ММ.ГГГГ Истец получила технический паспорт жилого помещения (Квартиры). Поэтажный план Квартиры от ДД.ММ.ГГГГ подтверждает несоответствие предоставленного Ответчиком к государственной регистрации Договора мены с доплатой фактическому состоянию поэтажного плана Квартиры, так как там изображены сплошные красные линии, то есть несогласованная перепланировка.

ДД.ММ.ГГГГ представитель Истца обратилась к Ответчику по телефону и сообщила о нарушении Ответчиком условии договоров.

ДД.ММ.ГГГГ, не получив никакого ответа на устную претензию по нарушенным Ответчиком обязательств по Договорам, Истец направил Ответчику заявление о нарушении обязательств по Договорам и ее последствиях; о добровольном исполнении обязательств в связи с выявленными обстоятельством по Договорам и о возмещении денежного эквивалента самовольно вывезенного и незаконно присвоенного имущества Истца в размере <данные изъяты> рублей.

ДД.ММ.ГГГГ Почта России вернула Истцу заявление в связи с истечением срока хранения и отказом Ответчика от получения заказной корреспонденции.

Согласно п.6 Договора № разницу в стоимости квартир, составляющую <данные изъяты> рублей, выплачивает Истец Ответчику в момент заключения настоящего Договора.

Согласно подпункт 7.9. пункта 7 Договора № Стороны обязуются предупредить другую Сторону об известных недостатках квартиры, особенно тех недостатках, которые могут существенно повлиять на стоимость квартиры и соответственно стоимость доплаты.

Согласно п.8 Договора № настоящий договор составлен при полном понимании Сторонами его условий и терминологии на русском языке и удостоверен в двух экземплярах, один из которых предназначен для Истца, а другой для Ответчика.

Согласно п. 8.1. Договора № стороны согласны нести материальную ответственность за невыполнение или ненадлежащее выполнение своих обязательств.

Согласно п. 8.2 Договора № в случае нарушения своих обязательств Сторонами или обнаружения в процессе оформления сделки сведений, препятствующих оформлению Основного Договора, виновная Сторона выплачивает другой Стороне штраф в размере <данные изъяты> (<данные изъяты>) рублей. В случае, если виновной будет признана Ответчик, последняя в трехдневный срок после получения соответствующего уведомления от Истца возвращает ей сумму, указанную в п.6 настоящего Договора. При просрочке возврата, на Ответчика налагается пеня в размере 0,1 процента от суммы, указанной в п.6 настоящего Договора за каждый день просрочки.

Согласно п. 14 Договора № Стороны с содержанием договора ознакомлены и его сущность понимаем, с формой составления Договора, условиями и своими обязательствами согласны. Претензий и замечаний к Договору не имеем.

Согласно п. 1.15. Договора № в случае несоответствия предоставленного Ответчиком к государственной регистрации настоящего Договора поэтажного плана оспариваемой квартиры фактическому состоянию жилого помещения, Ответчик обязуется в течение 6 месяцев с момента государственной регистрации настоящего Договора за свой счет узаконить несогласованную перепланировку.

Таким образом, требования заявленные Истцом в исковом заявлении от ДД.ММ.ГГГГ уточненные к ним данным заявлением соответствует правилам законодательства РФ и условиям договоров заключенными между Истцом и Ответчиком ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно п. 2.1. Договора № сторона договора, моральные и имущественные интересы которой нарушены в результате ненадлежащего исполнения обязательств по договору другой стороной, вправе требовать полного возмещения причиненных ей этой стороной убытков, под которыми понимаются расходы, которые сторона, чье право нарушено, произвела или произведет для восстановления своих прав и интересов (реальный ущерб), а также компенсации морального вреда.

В связи с тем, что Ответчик в течение более 2 (двух) лет не устранила нарушенные обязательства по договорам, а Истец не имеет возможности распоряжаться своей собственностью в связи с произведенной Ответчиком несанкционированном переустройством в спорной квартире, то компенсацию морального вреда Истец оценивает в <данные изъяты> рублей, которая должна быть взыскана с Ответчика.

Согласно п.2.3. Договора № отсутствие вины за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору доказывается стороной, нарушившей обязательства.

В судебном заседании представитель истца Кудлаева К.Т. на исковых требованиях настаивала, просила удовлетворить в полном объеме.

Ответчик Орешкова Л.Н. и представитель ответчика Чистова Ю.В. в судебном заседании просили в иске отказать, представили суду письменные возражения приобщенные к материалам дела.

Суд, выслушав представителя истца, ответчика, представителя ответчика, исследовав письменные материалы дела, приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований по следующим основаниям:

Согласно ст. 567 ГК РФ по договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой. К договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже (глава 30), если это не противоречит правилам настоящей главы и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.

В соответствии с положениями ст. 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

Проверка качества товара производится в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно применяемыми условиями проверки товара, подлежащего передаче по договору купли-продажи (пункт 2 статьи 474 ГК РФ).

В соответствии со ст. 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца:

соразмерного уменьшения покупной цены;

безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок;

возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору:

отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы;

потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

В силу ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ заключен договор о намерениях (предварительный договор мены) между Кудлаевой Е.С. и Орешковой Л.Н. (л.д. 7-10).

Согласно данного договора стороны обязуются в срок до ДД.ММ.ГГГГ включительно заключить договор мены жилого помещения – квартиры на жилое помещение – квартиру с доплатой и полностью выполнить свои обязательства по основному договору.

В соответствии с п. 2 данного договора Кудлаева Е.С. меняет принадлежащую ей на праве собственности квартиру <адрес> на принадлежащую Орешковой Л.Н. на праве собственности квартиру <адрес>.

Квартира Кудлаевой Е.С. оценивается по соглашению сторон в <данные изъяты> руб.

Квартира Орешковой Л.Н. оценивается по соглашению сторон в <данные изъяты> руб.

В соответствии с п. 6 данного договора разницу в стоимости квартир, составляющую <данные изъяты> руб. выплачивает Кудлаева Е.С. Орешковой Л.Н. в момент заключения договора.

Согласно договора стороны взяли на себя обязательства предупредить об известных недостатках квартиры, которые могут существенно повлиять на стоимость квартиры и соответственно стоимость доплаты.

Согласно п. 8.2 – условия расторжения договора о намерениях: в случае нарушения своих обязательств Сторонами или обнаружения в процессе оформления сделки сведений, препятствующих оформлению Основного Договора, виновная Сторона выплачивает другой Стороне штраф в размере <данные изъяты> (<данные изъяты>) рублей. В случае, если виновной будет признана Ответчик, последняя в трехдневный срок после получения соответствующего уведомления от Истца возвращает ей сумму, указанную в п.6 настоящего Договора. При просрочке возврата, на Ответчика налагается пеня в размере 0,1 процента от суммы, указанной в п.6 настоящего Договора за каждый день просрочки.

Согласно п.8.5 – условия расторжения договора о намерениях: в случае не выполнения условий расторжения договора, виновная сторона обязана выплатить материальный и моральный ущерб пострадавшей стороне, а также оплатить расходы, связанные с ведением дела в суде. Согласно п. 12 договор действует до полного исполнения сторонами своих обязательств, но не позднее ДД.ММ.ГГГГ

ДД.ММ.ГГГГ между Кудлаевой Е.С. и Орешковоц Л.Н. подписан договор мены квартир с доплатой (л.д. 11-15).

Договор зарегистрирован в ЕГРП - ДД.ММ.ГГГГ

Согласно п. 1.15 договора в случае несоответствия предоставленного Ответчиком к государственной регистрации настоящего Договора поэтажного плана оспариваемой квартиры фактическому состоянию жилого помещения, Ответчик обязуется в течение 6 месяцев с момента государственной регистрации настоящего Договора за свой счет узаконить несогласованную перепланировку.

Акт приема - передачи подписан сторонами ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 92-93), согласно указанного акта стороны ни каких претензий друг к другу не имеют.

Судом установлено, что в связи с подписанием сторонами основного договора ДД.ММ.ГГГГ, предварительный договор прекратил свое действие и стороны должны руководствоваться условиями основного договора.

Предварительный договор, будучи направленным на заключение основного договора и носящий, поэтому организационный характер, непосредственно регулирует лишь конкретные отношения, возникающие по поводу создания сторонами юридических предпосылок для обязательного заключения основного договора. Регулирующая функция предварительного договора сводится исключительно к установлению обязанностей его сторон по заключению основного договора. В свою очередь, основной договор, будучи призванным обеспечить процесс передачи прав на недвижимое имущество, должен содержать условия, определяющие взаимные права и обязанности сторон в целях достижения основным договором правового результата. Таким образом, условия основного договора нельзя рассматривать одновременно как условия предварительного договора, поскольку это - качественно отличающиеся друг от друга категории. Поэтому предварительный договор содержит не существенные условия основного договора, а условия, позволяющие установить существенные условия основного договора, т.е. перечень сформулированных существенных условий договора или только порядок их формулирования (п. 3 ст. 429 ГК РФ).)

Суд, анализируя положения ст. 429 ГК РФ, приходит к выводу о том, что по смыслу указанной нормы предварительный договор не порождает имущественных или каких-либо иных обязательств, за исключением обязательства заключить в будущем основной договор.

ДД.ММ.ГГГГ стороны заключили Основной договор мены квартирами и составлены Акты приема-передачи квартир из которых следует, что стороны объекты мены осмотрели, никаких недостатков не обнаружено, в связи с чем никаких претензий у Сторон к передаваемым квартирам нет.

ДД.ММ.ГГГГ договор мены квартирами и переход прав собственности на них прошли государственную регистрацию.

Как установлено в судебном заседании обмениваемые квартиры на момент подписания Основного договора имели не узаконенные перепланировки.

Так, в полученном Орешковой Л.Н. Свидетельстве о праве на обмененную квартиру от ДД.ММ.ГГГГ указано, что произведена перепланировка, не согласованная в установленном порядке, адрес объекта : <адрес>, что также отражено в п. 1.2. Договора мены.

Также в судебном заседании установлено, что в квартире <адрес> имеется не согласованная перепланировка (л.д. 20) по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ

Как установлено в судебном заседании при подготовке к заключению договора Орешкова Л.Н. предоставила Кудлаевой Е.С. и ее представителю Кудлаевой К.Т., которая занималась сопровождением сделки, все имеющиеся документы на квартиру, в том числе техническую документацию из которой явно следовало несоответствии конфигурации квартиры по адресу : <адрес>, изложенным в техдокументах БТИ ее фактическому состоянию. Квартира была переоборудована.

Кудлаева Е.С. согласилась ее приобрести по договору мены с доплатой и приняла ее по Акту приема-передачи.

В соответствии с п.2 статьи 26 ЖК РФ : Для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения собственник данного помещения или уполномоченное им лицо (далее в настоящей главе - заявитель) в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения представляет:

1)    заявление о переустройстве и (или) перепланировке по форме, утвержденной уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти;

(в ред. Федерального закона от 23.07.2008 N 160-ФЗ)

2)    правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

3)    подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;

4)    технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;

5)    согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма (в случае, если заявителем является уполномоченный наймодателем на представление предусмотренных настоящим пунктом документов наниматель переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения по договору социального найма);

6)    заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры...»

Учитывая то, что право собственности на обмениваемые квартиры перешло, право на узаконивание перепланировки также перешло новому собственнику. Согласовывать перепланировку по адресу : <адрес> - обязанность нового собственника Орешковой Л.Н., а обязанность по согласованию перепланировки квартиры по адресу : <адрес> лежит на новом собственнике Кудлаевой Е.С. в силу закона и статьи 422 ГК РФ «Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.»

В исковых требованиях Кудлаева Е.С. ссылается на положения ст. 8.2. Договора о намерениях, которая предусматривала, что « в случае нарушения своих обязательств Сторонами ( обязательство по заключению основного договора в силу ст. 429 ГК) или обнаружения в процессе оформления сделки сведений, препятствующих оформлению основного договора виновная Сторона выплачивает другой стороне штраф в размере <данные изъяты> рублей. В случае, если виновной стороной будет признана Сторона-2, последняя в трехдневный срок после получения соответствующего уведомления от Стороны 1 возвращает ей сумму, указанную в п. 6 настоящего Договора. При просрочке возврата, на Сторону 2 налагается пеня в размере 0,1% от суммы, указанной в п. 6 настоящего Договора»

П.8 с подпунктами Предварительного договора относится к условиям расторжения договора о намерениях. Учитывая то, что договор о намерениях прекратил свое действие ДД.ММ.ГГГГ, суд приходит к выводу, что в настоящее время решать вопрос об условиях его расторжения неправомерно.

Кроме того, п. 8.2. этого договора о намерениях устанавливал применение ответственности к сторонам в случаях обнаружения в процессе оформления сделки сведений, препятствующих оформлению основного договора».

Основной договор мены был подписан ДД.ММ.ГГГГ ( досрочно) и зарегистрирован в ЕГРП ДД.ММ.ГГГГ. Приложением к договору является Акт № приема-передачи обмененными квартирами, из которого следует, что недостатков не обнаружено и никаких претензий у сторон друг к другу нет.

Как установлено в судебном заседании истец и представитель истца неоднократно бывали в квартире ответчика, осматривали квартиру и видели обмениваемый товар - квартиру, товар истца устраивал и она приняла добровольное решение на обмен.

Доказательств подтверждающих факт согласования произведенной перепланировки сторонами в суд не представлено.

На основании ст. 25 ЖК РФ, переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Ч. 1 ст. 26 ЖК РФ устанавливает, что переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее - орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения.

Согласно ст. 29 ЖК РФ, самовольными являются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного ч. 6 ст. 26 ЖК РФ, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с п. 3 ч. 2 ст. 26 ЖК РФ.

Частью 3 этой статьи предусмотрено, что собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что поскольку обязанность привести жилое помещение в прежнее состояние Жилищным Кодексом РФ возложена на собственника жилого помещения, которым является истец Кудлаева Е.С. оснований возложения указанных обязанностей на ответчика не имеется, поскольку она собственником квартиры № расположенной по адресу: <адрес> не является.

Частью 4 статьи 29 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

Судом установлено, что спорная квартира приобретена с соблюдением требований закона; стороной истца не представлено доказательств того, что произведенная перепланировка нарушает права и охраняемые законом интересы других жильцов и создает угрозу их жизни и здоровью. В связи с чем истец не лишен возможности обратится в суд с защитой своих прав в соответствии со ст. 12 ГК РФ.

При таких обстоятельствах суд полагает возможным в удовлетворении исковых требований Кудлаевой Е.С. об обязании ответчика за свой счет со дня вступления решения суда в законную силу в 30-дневный срок узаконить несогласованное переустройство в квартире <адрес> отказать. Соответственно требования истца о взыскании денежных средств, неустойки, процентов за пользование чужими денежными средствами, штрафа, компенсации морального вреда и судебных расходов также подлежат отклонению.

Согласно ст. 98 ч. 1 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны, понесенные по делу судебные расходы, пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований.

В соответствии со ст. 100 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

К заявлению Орешковой Л.Н. приложен договор об оказании юридической помощи от ДД.ММ.ГГГГ и квитанция к приходному кассовому ордеру по оплате юридической помощи в размере <данные изъяты> руб.

Удовлетворяя частично требования, суд исходит из пределов разумности, продолжительности рассмотрения дела в суде, степени его сложности, и приходит к выводу о взыскании судебных расходов в размере <данные изъяты> рублей.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 429, 469, 474, 475, 557, 567 ГК РФ, ст. ст. 25, 26, 29 ЖК РФ, ст. ст. 100, 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ

В иске Кудлаевой Е.С. к Орешковой Л.Н. об обязании ответчика за свой счет со дня вступления решения суда в законную силу в 30-дневный срок узаконить несогласованное переустройство в квартире, взыскании денежных средств, неустойки, процентов за пользование чужими денежными средствами, штрафа, компенсации морального вреда и судебных расходов – отказать.

Взыскать с Кудлаевой Е.С. в пользу Орешковой Л.Н. расходы на оплату услуг представителя в размере <данные изъяты> руб.

Решение может быть обжаловано в Мосгорсуд в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы в Никулинский районный суд г. Москвы.

Федеральный судья