Решение суда о взыскании задолженности по арендной плате, пени, расторжении договора аренды № 2-2343/2017

Дело № 2- 2343/2017

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

19 октября 2017 года Левобережный районный суд г. Воронежа в составе:

председательствующего судьи             Семеновой Т.В.

при секретаре                                          Долженковой Е.Г.

с участием представителя истца по доверенности Сиволапова Е.А.

рассмотрел в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области к Христофоровой Ольге Анатольевне о взыскании задолженности по арендной плате, пени, расторжении договора аренды,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с иском к ответчику Христофоровой Ольге Анатольевне о взыскании задолженности по арендной плате в размере 560 392 руб. 20 коп. за период с 01.07.2014г. по 30.06.2016г., пени в размере 67 418 руб. 57 коп. за период с 26.09.2014г. по 07.09.2016г., расторжении договора аренды и возложении обязанности передать земельный участок, расположенный по адресу: <адрес> площадью 7700 кв.м. с кадастровым номером №.

В обосновании иска истец указал на то, что 30.12.1999г. между администрацией г.Воронежа и ФИО8 заключен договор аренды земельного участка № 231-99-03/мз по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды земельный участок, расположенный по адресу: <адрес> площадью 7700 кв.м., целевое назначение земельного участка- автостоянка. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

Согласно дополнительному соглашению от 29.09.2003г. арендатором по договору являлась ФИО1.

Согласно дополнительного соглашения от 16.02.2004г. в тексте договора вместо слов: «ФИО2» - читать «ФИО3» на основании свидетельства о расторжении брака от 18.03.2003г. и свидетельства о заключении брака от 27.09.2003г.

По соглашению о передаче прав и обязанностей по договору аренды (перенайма) от 03.07.2007г. ФИО3 передала свои права и обязанности по договору Христофоровой О.А.

На основании п.3.3. Договора, арендатор обязуется вносить арендную плату за право пользования участком ежеквартально равными частями не позднее 25 числа последнего месяца квартала. Арендная плата за последний квартал вносится не позднее 1 декабря текущего года.

Постановлением администрации Воронежской области от 25.04.2008г. № 349 утверждены Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Воронежской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

В силу п. 2.5. указанного постановления, размер арендной платы на год за земельные участки рассчитывается по формуле:

АГ = КС х AСТ x Kl x K2, где:

АГ - величина годовой арендной платы; К( - кадастровая стоимость земельного участка;

AСТ - арендная ставка, установленная в процентах от кадастровой стоимости в зависимости от разрешенного (функционального) использования;

К1 - корректирующий (повышающий) коэффициент,

К2 - корректирующий (понижающий) коэффициент.

При этом, вид разрешенного использования указан в приложении №1 к Положению о порядке определения размера арендной платы, порядке, условия и сроках внесения арендной платы.

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 22.07.2014 г. по делу № А14-5527/2014 установлена кадастровая стоимость данного земельного участка в размере 8 847 300,00 руб.

Таким образом, размер арендной платы составлял 176 946,00 руб. (8 847 300,00 х 1х 1 х 2%= 176 946,00). Размер арендной платы в квартал составлял: 44 236,50 руб. (176 946,00/ 4 (кол-во кварталов) = 44 236,50 руб.)

В 2014-2015 годах на территории Воронежской области были проведены работы по актуализации (переоценке) государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов.

Результаты определения кадастровой стоимости земельных участков из земель населенных пунктов Воронежской области утверждены постановлением правительства Воронежской области от 11.12.2015 г. № 970 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Воронежской области». Данное постановление было опубликовано 14.12.2015 в Информационной системе «Портал Воронежской области в сети Интернет» (***).

В соответствии с кадастровым паспортом от 08.07.2016 г. с 01.01.2016 кадастровая стоимость данного земельного участка составляет 19 069 512,00 руб.

Таким образом, размер арендной платы в год составляет 381 390,24 руб. (19 069 512,00 х 1 х 1 2%=381 390,24). Размер арендной платы в квартал для арендатора составляет 95 347,56 руб. (381 390,24 / 4 (количество кварталов) - 95 347,56).

В результате нарушения обязательств по внесению арендной платы образовалась задолженность за период с 01.07.2014 по 30.06.2016 в размере 560 392,20 руб.

В соответствии с п. 3.5. Договора аренды (с учетом дополнительного соглашения от 19.06.2008 г.) по истечении установленных сроков уплаты арендной платы невнесенная сумма считается недоимкой и взыскивается с начислением пени в размере 0,03 % от суммы недоимки за каждый день просрочки.

Задолженность по пени, за период с 26.09.2014 по 07.09.2016 составляет 67 418,57 руб.

В соответствии с п. 4.1 Договора Арендодатель имеет право досрочно расторгнуть Договор в случае систематического невнесения арендной платы в течении двух кварталов подряд.

В адрес ответчика направлено уведомление-предупреждение с предложением погасить имеющуюся сумму задолженности в добровольном порядке в пятидневный срок со дня получения указанного уведомления, в случае непогашения задолженности или ее погашения не в полном размере расторгнуть договор по соглашению сторон.

Задолженность на момент подачи настоящего искового заявления ответчиком не погашена.

Истец просит взыскать с ответчика сумму задолженностипо арендной плате за период с 01.07.2014 по 30.06.2016 в размере 560 392,20 руб., пени за период с 26.09.2014 по 07.09.2016 в размере 67 418,57 руб.

Расторгнуть с Христофоровой Ольгой Анатольевной договор аренды земельного участка №231 -99-03/мз от 30.12.1999 г.

    Обязать Христофорову О.А. передать Департаменту имущественных и земельных отношений Воронежской области занимаемый земельный участок, расположенный по адресу:     <адрес>, площадью 7700 кв.м., с кадастровым номером №, путем подписания акта приема-передачи.

В судебном заседании представитель истца по доверенности Сиволапов Е.А. исковые требования поддержал по основаниям, изложенным в исковом заявлении, просил суд требования удовлетворить в полном объеме,

Ответчик Христофорова О.А. в судебное заседание не явилась. О времени и месте рассмотрения дела уведомлена надлежащим образом (л.д. 78), о причинах своей неявки суду не сообщила. Каких-либо заявлений с просьбой рассмотреть дело в ее отсутствие или об отложении разбирательства дела от нее в суд не поступало, поэтому суд считает ее неявку не связанной с причинами уважительного характера и считает возможным рассмотреть дело в ее отсутствие.

Выслушав представителя истца, проверив материалы дела, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Судом установлено, что 30.12.1999г. между администрацией г.Воронежа и ФИО8 заключен договор аренды земельного участка № 231-99-03/мз по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды земельный участок, расположенный по адресу: <адрес> площадью 7700 кв.м., целевое назначение земельного участка- автостоянка. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке (л.д.17-23).

Согласно дополнительному соглашению от 29.09.2003г. арендатором по договору являлась ФИО1 (л.д.26).

Согласно дополнительного соглашения от 16.02.2004г. в тексте договора вместо слов: «ФИО2» - читать «ФИО3» на основании свидетельства о расторжении брака от 18.03.2003г. и свидетельства о заключении брака от 27.09.2003г. (л.д.27)

По соглашению о передаче прав и обязанностей по договору аренды (перенайма) от 03.07.2007г. ФИО3 передала свои права и обязанности по договору Христофоровой О.А. )л.д.30-33)

На основании п.3.3. Договора, арендатор обязуется вносить арендную плату за право пользования участком ежеквартально равными частями не позднее 25 числа последнего месяца квартала. Арендная плата за последний квартал вносится не позднее 1 декабря текущего года.

В соответствии с соглашением от 25.12.2006г. Администрация городского округа г.Воронеж передала, а Департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области принял на себя права (требования) и обязанности, возникшие на основании договора аренды земельного участка № 231-99-03/мз от 30.12.1999г., о чем составлен акт приема-передачи (л.д.40-41).

Соглашением от 09.02.2007г. к договору № 231-99-03/мз от 30.12.1999г. стороной по договору арены стало Департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области (л.д.40).

В соответствии с дополнительным соглашением от 19.06.2008г. к договору № 231-99-03/мз от 30.12.1999г., согласовано считать стороной договора Христофорову О.А.., установить размер арендной платы 32 049 руб. 15 коп. в год с 01.01.2007г.

п.3.3 читать в следующей редакции: Арендатор обязуется вносить арендную плату за право пользования земельным участком со дня подписания договора и акта приема-передачи поквартально равными частями не позднее 25 числа последнего месяца квартала. Арендная плата за последний квартал вносится не позднее 1 декабря текущего года;

п.3.4 читать в следующей редакции: арендная плата по договору вносится арендатором на соответствующий расчетный счет Управления федерального казначейства по Воронежской области;

п.п.3.5 читать в следующей редакции: по окончании установленных сроков уплаты арендной платы невнесенная сумма считается недоимкой консолидированного бюджета и взыскивается с начислением пени (неустойки) в размере 0,03% от суммы задолженности за каждый просроченный день (л.д.28-29).

Постановлением администрации Воронежской области от 25.04.2008г. № 349 утверждены Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Воронежской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

В силу п. 2.5. указанного постановления, размер арендной платы на год за земельные участки рассчитывается по формуле:

АГ = КС х AСТ x Kl x K2, где:

АГ - величина годовой арендной платы; К( - кадастровая стоимость земельного участка;

AСТ - арендная ставка, установленная в процентах от кадастровой стоимости в зависимости от разрешенного (функционального) использования;

К1 - корректирующий (повышающий) коэффициент,

К2 - корректирующий (понижающий) коэффициент.

При этом, вид разрешенного использования указан в приложении №1 к Положению о порядке определения размера арендной платы, порядке, условия и сроках внесения арендной платы.

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 22.07.2014 г. по делу № А14-5527/2014 установлена кадастровая стоимость данного земельного участка в размере 8 847 300,00 руб.

Таким образом, размер арендной платы составлял 176 946,00 руб. (8 847 300,00 х 1х 1 х 2%= 176 946,00). Размер арендной платы в квартал составлял: 44 236,50 руб. (176 946,00/ 4 (кол-во кварталов) = 44 236,50 руб.)

В 2014-2015 годах на территории Воронежской области были проведены работы по актуализации (переоценке) государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов.

Результаты определения кадастровой стоимости земельных участков из земель населенных пунктов Воронежской области утверждены постановлением правительства Воронежской области от 11.12.2015 г. № 970 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Воронежской области». Данное постановление было опубликовано 14.12.2015 в Информационной системе «Портал Воронежской области в сети Интернет» (***).

В соответствии с кадастровым паспортом от 08.07.2016 г. с 01.01.2016 кадастровая стоимость данного земельного участка составляет 19 069 512,00 руб.

Таким образом, размер арендной платы в год составляет 381 390,24 руб. (19 069 512,00 х 1 х 1 2%=381 390,24). Размер арендной платы в квартал для арендатора составляет 95 347,56 руб. (381 390,24 / 4 (количество кварталов) - 95 347,56).

В результате нарушения обязательств по внесению арендной платы образовалась задолженность за период с 01.07.2014 по 30.06.2016 в размере 560 392,20 руб.

Размер задолженности подтвержден представленным истцом расчетом (л.д.11, 14).

      Истец 28.11.2016г. обращался к ответчику с требованием об оплате задолженности, которое получено ответчиком 09.11.2017г., однако до настоящего времени задолженность не погашена (л.д.12-13, 15-16).

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возращений.

В соответствии со ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Статьей 15 ГК РФ предусмотрено, что лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

В соответствии со ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник)обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

В соответствии со ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таковых условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно ст. 420 ГК РФ, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. К договорам применяются правила о двух- и многосторонних сделках, предусмотренные главой 9 настоящего Кодекса. К обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (статьи 307 - 419), если иное не предусмотрено правилами настоящей главы и правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в настоящем Кодексе.

Согласно ст. 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

    В соответствии с ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В соответствии с п. 3 ст. 65 ЗК РФ стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом    должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.

Согласно п. 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №13 от 25.01.2013 года «О внесении дополнений в постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее- Постановление) при рассмотрении споров, связанных со взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее.

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной паты и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Согласно п. 19 Постановления арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Суд находит требования о взыскании денежных средств по договору аренды земельного участка подлежащим удовлетворению, поскольку судом установлено, что ответчиком нарушены условия договора аренды.

Размер задолженности по арендной плате, представленный истцом, проверен судом, соответствует условиям договора, ответчиком не оспорен, в связи с чем, сумма, подлежащая взысканию с ответчика в пользу истца, составляет 560 392,20 руб.

До настоящего времени задолженность не погашена.

Рассматривая требования истца о взыскании с ответчика пени (неустойки) за период за период с 26.09.2014 по 07.09.2016 составляет 67 418,57 руб., суд приходит к следующему.

Согласно статьям 330 и 332 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков. Кредитор вправе требовать уплаты неустойки, определенной законом (законной неустойки), независимо от того, предусмотрена ли обязанность ее уплаты соглашением сторон.

В соответствии с п. 3.5. Договора аренды (с учетом дополнительного соглашения от 19.06.2008 г.) по истечении установленных сроков уплаты арендной платы невнесенная сумма считается недоимкой и взыскивается с начислением пени в размере 0,03 % от суммы недоимки за каждый день просрочки.

Суд считает представленный истцом расчет пени математически верным, произведенным в соответствии с условиями договора аренды и дополнительных соглашений.

На основании изложенного у суда отсутствуют основания для отказа в удовлетворении требований истца о взыскании с ответчика пени в размере 67 418,57 руб.

В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.

В соответствии со ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть, досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока не вносит арендную плату.

Как указано в п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В соответствии с п. 4.1 Договора Арендодатель имеет право досрочно расторгнуть Договор в случае систематического невнесения арендной платы в течении двух кварталов подряд.

В адрес ответчика 28.11.2016г. направлено уведомление-предупреждение с предложением погасить имеющуюся сумму задолженности в добровольном порядке в пятидневный срок со дня получения указанного уведомления, в случае непогашения задолженности или ее погашения не в полном размере расторгнуть договор по соглашению сторон.

Каких-либо требований (о расторжении договора, признании договора аренды недействительным) ответчиком не заявлялось, претензий истцу не направлялось.

Суд также принимает во внимание то, что иных доказательств, суду не представлено и в соответствии с требованиями ст. 195 ГПК РФ основывает решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании.

    В соответствии с п.19 ст. 333,36 НК РФ государственные органы, органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым в судах общей юрисдикции, а также мировыми судьями, в качестве истцов или ответчиков освобождаются от уплаты государственной пошлины.

Согласно ст. 103 ГПК РФ, государственная пошлина, от уплаты которой истец был освобожден, взыскивается с ответчика, не освобожденного от уплаты государственной пошлины в федеральный бюджет пропорционально удовлетворенной части исковых требований. Таким образом, с ответчика в доход местного бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в сумме 9 478,10 руб.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ

    Иск Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области к Христофоровой Ольге Анатольевне о взыскании задолженности по арендной плате, пени, расторжении договора аренды, удовлетворить.

Взыскать с Христофоровой Ольги Анатольевны, ДД.ММ.ГГГГ рождентия, зарегистрированной по адресу: <адрес> в пользу Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области сумму задолженности по арендной плате за период с 01.07.2014г. по 30.06.2016г. в размере 560 392 (пятьсот шестьдесят тысяч триста девяносто два) рубля 20 копеек., пени за период с 26.09.2014г. по 07.09.2016г. в размере 67 418 (шестьдесят семь тысяч четыреста восемнадцать) рублей 57 копеек.

Расторгнуть с Христофоровой Ольгой Анатольевной договор аренды земельного участка №231 -99-03/мз от 30.12.1999 г.

Обязать Христофорову Ольгу Анатольевнуй в месячный срок освободить занимаемый земельный участок, расположенный по адресу:     <адрес>, площадью 7700 кв.м., с кадастровым номером № и передать его Департаменту имущественных и земельных отношений Воронежской области, путем подписания акта приема-передачи.

Взыскать с Христофоровой Ольги Анатольевны, ДД.ММ.ГГГГ рождентия, зарегистрированной по адресу: <адрес> государственную пошлину в доход местного бюджета в размере 9 478 (девять тысяч четыреста семьдесят восемь) рублей 10 копеек.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Воронежский областной суд в течении месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через районный суд.

    Решение изготовлено в окончательной форме 27 октября 2017г.

            Председательствующий                               Семенова Т.В.