Решение суда о регистрации права собственности истца на земельный участок с кадастровым номером №, признании право собственности на земельный участок с кадастровым номером № отсутствующим № 2-3034/2017

№ 2-3034/2017

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

город Уфа                             29 ноября 2017 года

Уфимский районный суд Республики Башкортостан в составе председательствующей судьи Мозжериной Г.Ю.,

при секретаре Файрузовой Э.Р.,

с участием представителей истца Лапоновой Т.Я., доверенность от 04.10.2013г. сроком на 10 лет, сроком на один год, Хамитова Р.Р.,

представителей ответчиков Юлдыбаевой С.С., доверенность от 08.07.2016г., сроком на три года, Токарева А.В., доверенность от 24.08.2016г., сроком на три года, Сайфутдинова И.К., доверенность от 20.03.2017г. сроком на 3 года,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Гумерова ФИО12 к Зиминой ФИО12, Агзамовой ФИО12 о регистрации права собственности истца на земельный участок с кадастровым номером №, признании право собственности на земельный участок с кадастровым номером № отсутствующим,

УСТАНОВИЛ:

Гумеров А.Б. обратился в суд с вышеуказанным исковым заявлением с последующим дополнением, требования мотивировал тем, что между истцом и Зиминой Т.А. заключен предварительный договор №-Р от ДД.ММ.ГГГГ По данному договору с истцом должен быть заключен основной договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, выделенный (размежеванный) из исходных участков с кадастровыми номерами № не позднее 10.12.2015г. (п. 4 Приложения № к договору №-Р).

Цена земельного участка установлена в предварительном договоре 150000 руб.

Предварительным договором купли-продажи земельного участка предусмотрен весь объем условий, прав и обязанностей, необходимых для заключения основного договора купли-продажи: установлена цена продажи земельного участка 150000 руб., которые уплачены истцом в полном объеме в момент подписания предварительного договора, определена площадь земельного участка 1000 кв.м. и определены его границы; присвоен кадастровый номер №, поскольку Зимина Т.А. провела размежевание двух исходных участков с номерами № и все участки в том числе и истца, поставлены на кадастровый учет. Однако ответчица не торопится заключить основной договор купли-продажи и регистрировать переход права собственности. Перед окончанием срока действия предварительного договора он обратился к ответчице с письменной просьбой о назначении конкретной даты заключения договора и оформить право собственности истца на земельный участок, но ответа не последовало.

Считает, что ответчица уклоняется от регистрации права собственности истца на земельный участок.

Кроме того, Зимина Т.А. в 2016г. продала спорный земельный участок Агзамовой Р.Х. по договору купли-продажи от 23.07.2016г. Однако в данном деле имеется заявление Зиминой А.Б. о признании иска Гумерова Т.А. Таким образом, Зимина Т.А. достоверно зная, что на данный земельный участок имеется вступившее в законную силу решение суда от 18.04.2016г., которое на тот момент не было отменено, заключила договор купли-продажи с Агзамовой Р.Х.

Просит суд вынести решение о регистрации права собственности истца на земельный участок с кадастровым номером №, признать право собственности Агзамовой Р.Х. на земельный участок с кадастровым номером № отсутствующим.

Истец Гумеров А.Б. и ответчики Зимина Т.А., Агзамова Р.Х. в судебное заседание не явились, извещены о судебном заседании надлежащим образом. Ответчики в заявлениях, истец в телефонограмме просят рассмотреть дело в их отсутствие.

На основании с.167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие истца, ответчиков.

Представители истца Лапонова Т.Я., Хамитов Р.Р. исковые требования поддержали по основаниям, указанным в исковом заявлении, просили исковые требования удовлетворить в полном объеме.

Представители ответчиков Токарев А.В., Юлдыбаева С.С., Сайфутдинов И.К. исковые требования не признали, просили отказать, привели доводы, изложенные в отзывах.

Выслушав стороны, изучив и оценив материалы дела, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО12, действующая за Зимину Т.А. и Гумеров А.Б. заключили предварительный договор купли-продажи земельного участка №-Р, предметом которого являлось заключение в будущем основного договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №

Согласно п. 1.4 предварительного договора стороны договорились, что существенным условием настоящего договора является отлагательное условие, при наступлении которого у сторон возникают права и обязанности по заключению основного договора. Под отлагательным условием стороны понимают: обязательства продавца по регистрации в ЕГРП права собственности на размежеванные земельные участки, образованные путем: перераспределения двух смежных исходных земельных участков с кадастровыми номерами 02:47:060901:138 и 02:47:060901:139.

Из п.1.3 предварительного договора следует, что цена участка составила сумму в размере 150000 руб.

Согласно приложению N 1 к предварительному договору №-Г срок заключения основного договора определен не позднее ДД.ММ.ГГГГ

Судом установлено также, что на спорный земельный участок зарегистрировано право собственности Зиминой Т.А. ДД.ММ.ГГГГ

В силу положений ч. 3 ст. 17 Конституции РФ осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

На основании ст. 10 ГК РФ законом не допускается злоупотребление правом при осуществлении гражданских прав.

Статьей 421 ГК РФ предусмотрено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Стороны могут заключить договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иным правовыми актами. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказания услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (п. 1 ст. 429ГК РФ).    

Правовая природа предварительных договоренностей с точки зрения их самостоятельного значения не предполагает возникновения обязательственных отношений имущественного характера, вытекающих из будущего договора.

Действительно, как указывает истец, предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора.

Использование юридической конструкции предварительного договора передачи имущества в ситуации, когда объект передачи только создается, либо право на который возникнет в будущем, имеет своей целью юридически связать стороны еще до того, как у контрагента появится право на необходимую для исполнения вещь, с тем, чтобы в установленный им срок восполнить отсутствие условия, необходимого для заключения основного договора.

Юридические последствия заключения сторонами предварительного договора состоят в том, что обе стороны, вступая в такой договор добровольно, принимают на себя обязательство заключить основной договор, допуская тем самым в отношении себя и возможность понуждения к заключению договора (п. 1 ст. 421 ГК РФ).    

В соответствии с пунктом 3 статьи 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно п. 2 ст. 429 ГК РФ предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора.

Поскольку договор о намерениях по существу является предварительным договором купли-продажи недвижимого имущества, то к нему применяются положения главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующие правоотношения по договору купли-продажи.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами в надлежащей форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. В свою очередь требуемая форма договора (ст. 131, 550 ГК РФ) установлена нормами главы.

Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу статьи 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Согласно п.1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В соответствии с п. 2 ст. 223, п. 3 ст. 433, п. 1 ст. 551 ГК РФ, а также п. 3 ст. 2 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», моментом заключения договора купли-продажи недвижимости является момент его государственной регистрации. Поэтому фактическое составление текста договора и подписание его сторонами является лишь одним из условий, необходимых для заключения договора. Волеизъявление сторон на заключение договора купли-продажи недвижимости включает в себя в обязательном порядке акт подписания текста договора и его государственную регистрацию.

Согласно п. 7 ст. 16 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», сделка считается зарегистрированной, а правовые последствия - наступившими со дня внесения записи о сделке или праве в ЕГРП.

В силу ст. 2 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским Кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Пунктом 1 статьи 157 ГК РФ установлено, что если стороны поставили возникновение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит, сделка считается совершенной под отлагательным условием.

Правовая природа сделки, совершенной под отлагательным условием такова, что сам по себе факт ее заключения (совершения) не порождает ни прав, ни обязанностей сторон до наступления отлагательного условия, стороны сделки считаются условно управомоченными и условно обязанными, И только наступление отлагательного условия влечет исполнение сделки, поскольку у ее сторон появляются права и обязанности, связанные с ее исполнением.

Пунктом 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что последствия недобросовестных действий (бездействия) стороны сделки, способствовавших наступлению или ненаступлению условия, установлены пунктом 3 статьи 157 Гражданского кодекса Российской Федерации. Если наступлению условия недобросовестно воспрепятствовала сторона, которой наступление условия невыгодно, то условие признается наступившим. Если наступлению условия недобросовестно содействовала сторона, которой наступление условия выгодно, то условие признается ненаступившим. По смыслу пункта 3 статьи 157 Гражданского кодекса Российской Федерации, не запрещено заключение сделки под отменительным или отлагательным условием, наступление которого зависит в том числе и от поведения стороны сделки (например, заключение договора поставки под отлагательным условием о предоставлении банковской гарантии, обеспечивающей исполнение обязательств покупателя по оплате товара; заключение договора аренды вновь построенного здания под отлагательным условием о регистрации на него права собственности арендодателя).

Таким образом, по смыслу пункта 3 статьи 157 ГК РФ не запрещено заключение сделки под отменительным или отлагательным условием, наступление которого зависит, в том числе, и от поведения стороны сделки.

Согласно п. 2.2. предварительного договора купли-продажи земельного участка №274-Р, при наступлении отлагательного условия, указанного в п.1.4., настоящего договора, продавец в течение 10 (десяти) рабочих дней извещает покупателя о готовности заключить основной договор, а покупатель обязуется прибыть по месту нахождения продавца в течение 10 рабочих дней с момента получения извещения для заключения основного договора. Покупатель обязан иметь при себе документы, необходимые для заключения и государственной регистрации основного договора и перехода права собственности.

Статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если это не позволяет определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Из 1.4. предварительного договора купли-продажи земельного участка №274-Р следует, что под отлагательными условиями Стороны понимают обязательства продавца по регистрации в ЕГРП права собственности на размежеванные земельные участки, образованные путем перераспределения двух смежных исходных земельных участков с кадастровыми номерами 02:47:0600901:138 и 02:47:0600901:139.

Из толкования названного условия договора следует, что стороны договора поставили возникновение своих прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства обязательства продавца по регистрации в ЕГРП права собственности на размежеванные земельные участки.

Условие договора в п. 2.2. не конкретизировано, т.е. соглашение по данному договору между сторонами не достигнуто, размер и предел ответственности не указаны.

При этом суд усматривает, что право собственности на спорный участок за ответчиком Зиминой Т.А. зарегистрированы только ДД.ММ.ГГГГ, тогда как предварительный договор заключен ДД.ММ.ГГГГ.

Проанализировав вышеприведенные правовые нормы, а также изложенные обстоятельства, суд приходит к выводу, что представленный предварительный договор купли - продажи земельного участка №-Р от ДД.ММ.ГГГГ является незаключенным и не порождает правовых последствий в виде обязанности по заключению основного договора купли-продажи, так как не произведена его государственная регистрация в установленном законом порядке.

Так же суд находит доводы представителя ответчика о том, что Козловская А.В., действующая от имени Зиминой Т.А. при заключении предварительного договора с Гумеровым А.Б. действовала с превышением полномочий по доверенности, обоснованными по следующим основаниям.

Согласно ст. 182 ГК РФ сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.

Сделка, которая совершена с нарушением правил, установленных в абзаце первом настоящего пункта, и на которую представляемый не дал согласия, может быть признана судом недействительной по иску представляемого, если она нарушает его интересы. Нарушение интересов представляемого предполагается, если не доказано иное.

В силу ч. 1 ст. 183 ГК РФ при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии не одобрит данную сделку.

Согласно пункту 1 статьи 185 ГК РФ доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами.

Исходя из буквального толкования условий доверенности, выданной Зиминой Т.А. на имя ФИО12 16.09.2015 года, Зимина Т.А. уполномочила ФИО12 осуществить раздел земельного участка кадастровый № адрес объекта: Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: РБ, <адрес>, <адрес>, <адрес>, на любое количество земельных участков любой пощади и зарегистрировать в собственность ФИО12; продать за цену и на условиях по своему усмотрению любые образовавшиеся в результате раздела земельные участки по указанному адресу. Из буквального толкования полномочий переданных ФИО12 по вышеуказанной доверенности следует, что продавать она могла земельные участки после раздела земельного участка с кадастровым номером №

Из кадастрового паспорта земельного участка от 09.04.2015г. усматривается, что спорный земельный участок с кадастровым номером № образован из земельных участков с кадастровыми номерами №, тогда как в доверенности от 16.09.2015г. полномочий на распоряжение земельным участком № не имеется, в связи с чем, суд приходит к выводу о том, что ФИО12 действовала за пределами полномочий, указанных в доверенности от 16.09.2015г.

Представители ответчика в судебном заседании пояснили, что Зимина Т.А. не одобряет сделку по предварительному договору от 12.11.2015г.

В судебном заседании представители истца пояснили, что ранее Зимина Т.А. признала иск по данному делу, таким образом одобрив сделку. Однако суд не может принять данные доводы, поскольку апелляционным определением ВС РБ от 18.09.2017г. установлено, что суд не выяснил, какие требования признает Зимина Т.А., не разъяснил последствия признания ею иска, не выяснил действительное волеизъявление ответчика. Представители ответчика суду пояснили, что Зимина Т.А. в судебном заседании отсутствовала, при написании заявления о признании иска, полагала, что признает иск по совершенно другому делу.

Кроме того, согласно приложению N 1 к предварительному договору №-Р срок заключения основного договора определен не позднее ДД.ММ.ГГГГ

Срок действия предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ истек и основной договор купли-продажи земельного участка не был заключен. Согласно п. 6 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В качестве доказательства направления Зиминой Т.А. предложения о заключении основного договора, сторона истца представила уведомление. Однако в данном уведомлении отсутствует дата направления. Представители ответчика суду пояснили, что данное уведомление Зимина Т.А. если и получила, то уже по прошествии установленного договором срока. Доказательств обратного суду не представлено.

Согласно договору купли-продажи земельного участка от 23.07.2016г. ФИО12 действующий за Зимину Т.А. продал Агзамовой Р.Х. земельный участок с кадастровым номером №, находящийся по адресу: РБ, <адрес>, <адрес>.

Как усматривается из выписки из ЕГРП от 09.11.2016г. № право собственности на спорный земельный участок зарегистрировано 02.08.20216г. за Агзамовой Р.Х.

Согласно правовой позиции, изложенной в абзаце четвертом пункта 52 постановления Пленума N 10/22, в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (в том числе, если право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Таким образом, иск о признании зарегистрированного права или обременения отсутствующим является исключительным способом защиты, применение данного способа защиты возможно при условии исчерпания иных способов защиты (признание права, виндикация) и установления факта нарушения прав и законных интересов заинтересованного лица.

По смыслу пункта 52 постановления Пленума 10/22 правом на иск о признании права собственности отсутствующим обладает только владеющий собственник недвижимости, право которого зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество, что применительно к Гумерову А.Б. установлено не было.

Таким образом, требования Гумерова А.Б. не обоснованы и не подлежат удовлетворению в полном объеме.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК Российской Федерации, суд

РЕШИЛ

    В удовлетворении иска Гумерова ФИО12 к Зиминой ФИО12, Агзамовой ФИО12 о регистрации права собственности истца на земельный участок с кадастровым номером №, признании право собственности на земельный участок с кадастровым номером № отсутствующим отказать в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Башкортостан через Уфимский районный суд Республики Башкортостан в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья                                 Г.Ю. Мозжерина

Решение в окончательной форме принято 04.12.2017г.