Решение суда о понуждении к заключению договора № 02-4535/2016

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

23 сентября 2016 года г. Москва Тушинский районный суд города Москвы в составе: председательствующего судьи Самохваловой С.Л., при секретаре Беловой И.Ю., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское

дело № 2-4535\16 по

иску Калюженко И.П. к АО «ММП имени В.В. Чернышева» о понуждении к заключению договора, государственной регистрации перехода права собственности, возмещении убытков,

УСТАНОВИЛ:

Калюженко И.П. обратилась в суд с иском к АО «ММП имени В.В.

Чернышева» о понуждении к заключению договора, государственной регистрации перехода права собственности, возмещении убытков.

В обоснование заявленных требований ссылалась на то, что 23 февраля 2013 года заключила с ООО «Торгово-Сервисный Центр «ЛАДА» соглашение об уступке прав и обязанностей по договору долгосрочной аренды недвижимого имущества, по которому арендатор ООО «Торговый Центр «ЛАДА» передал, а истец приняла все права и обязанности арендатора перед арендодателем – ОАО « «ММП имени В.В. Чернышева» по договору долгосрочной аренды недвижимого имущества от 16 ноября 2012 года, которым было предусмотрено право выкупа недвижимого имущества в течение трех лет с 01 января 2013 года арендуемых помещений № 10, 11,12, 13, 14, 15, 16, расположенных по адресу: г.Москва, ул.***, общей площадью 264,2 кв.м., принадлежащих на момент заключения договора аренды ОАО «ММП имени В.В. Чернышева». Поскольку обязательства по выкупу стоимости арендованного имущества истцом были выполнены в полном объеме в установленные договором сроки, а на неоднократные уведомления о реализации своего права на приобретение в собственность арендуемых помещений с указанием необходимости заключения соответствующего договора купли-продажи, ответчик не ответил, просила понудить ответчика заключить с ней договор купли-продажи недвижимого имущества, вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности на вышеуказанные помещения от АО «ММП имени В.В. Чернышева» к Калюженко И.П. и передаче помещений в собственность истца, взыскать с ответчика убытки в размере расходов по внесению арендной платы за период с 14 ноября 2015 года по 01 февраля 2016 года в размере 173 579 руб., поскольку указанные платежи произведены после выплаты выкупной цены имущества, а также просила взыскать расходы по уплате государственной пошлины.

Истец и ее представитель по доверенности Марочкин А.В. в судебном заседании исковые требования поддержали в полном объеме.

Представитель ответчика по доверенности Баранов А.В. в судебном заседании исковые требования не признал по доводам, изложенным в письменных возражениях.

Представитель третьего лица ООО «Торгово-Сервисный Центр «ЛАДА» по доверенности Калюженко Н.Е. в судебном заседании исковые требования поддержал.

Суд, выслушав явившихся лиц, исследовав письменные материалы, дела приходит к следующему.

Судом установлено, что 16 ноября 2012 года между ОАО «ММП имени В.В.Чернышева» (арендатор) и ООО «Торгово-Сервисный Центр «ЛАДА» (арендатор), был заключен договор долгосрочной аренды недвижимого имущества, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает за плату во временное владение и пользование (в аренду) недвижимое имущество – нежилые помещения общей площадью 264,2 кв.м., этаж 1, а именно комнаты , обозначенные на поэтажном плане первого этажа цифрами 10,11,12,13,14,15,16, и расположенные в здании по адресу: г.Москва, ул.***, принадлежащем на праве собственности ОАО «ММП имени В.В.Чернышева» (л.д.12- 18,65).

Пунктом 4.1-4.6 договора установлен размер арендной платы за пользование помещениями в размере 2 952 руб. 30 коп. за 1 кв.м. площади в год, ежемесячный платеж в размере 65 000 руб., который подлежит перечисление на расчетный счет арендодателя арендатором не позднее 5 числа расчетного месяца на расчетный счет, и включает в себя стоимость размещения рекламных баннеров на фасаде помещения, а также эксплуатационные расходы по электроснабжению помещений и коммунальные услуги.

Согласно п. 9.3 договора арендатор имеет право в течение 3-х лет с 01 января 2013 года приобрести в свою собственность арендуемое помещение, указанное в п.1.1 договора, при условии внесения арендатором до истечения срока аренды всей обусловленной договором выкупной цены.

Пунктом 9.4 договора установлена размер выкупной цены – 9 500 000 руб.

По условиям п. 9.5 договора, стороны договорились, что арендатор перечисляет на расчетный счет арендодателя ежемесячную выкупную плату, которая составляет 263 888 руб. 88 коп., также арендатор имеет возможность досрочно приобрести в собственность арендованное имущество при условии внесения всей выкупной стоимости за имущество на дату заключения договора купли-продажи.

Согласно п. 9.7 договора после выплаты всей обусловленной договором выкупной цены арендатор становится собственником помещения указанного в п.1.1 договора.

В силу п. 5.1.8 договора, после внесения всей выкупной цены за помещение, указанной в пункте 9.3, 9.4 договора, в соответствии с условиями настоящего договора, арендодатель обязан в месячный срок заключить с арендатором договор купли-продажи указанных в п.1.1 помещений и передать их в собственность арендатору.

Договор долгосрочной аренды недвижимого имущества от 16 ноября 2012 года зарегистрирован в Управлении Росреестра по г.Москве 10 декабря 2012 года , номер регистрации 77-77-08/020/2012-791.

Из акта приема-передачи помещений от 01 февраля 2013 года следует, что спорное недвижимое имущество было передано арендодателем арендатору (л.д.19).

23 февраля 2013 года между ООО «Торгово-Сервисный Центр «ЛАДА» и Калюженко И.П. был заключено соглашение об уступке прав и обязанностей по договору долгосрочной аренды недвижимого имущества от 16 ноября 2012 года, по которому к истцу перешли все права и обязанности арендатора по указанному договору аренды (л.д.20-21). Договор зарегистрирован в управлении Росреестра по г.Москве 07 мая 2013 года за номером 77-77- 08/031/2013-301.

Из ответа ОАО «ММП имени В.В. Чернышева» от 18 апреля 2013 года следует, что ответчик предоставляет ООО «Торгово-Сервисный Центр «ЛАД» согласие на уступку прав по договору долгосрочной аренды недвижимого имущества от 16 ноября 2012 года в пользу Калюженко И.П.

Также судом установлено и не оспаривалось ответчиком в ходе судебного разбирательства, а также подтверждается представленными платежными документами и актом сверки за период с января 2015 года по ноябрь 2015 года, что истцом произведена оплата выкупной стоимости арендуемого недвижимого имущества в размере 9 500 000 руб. (л.д.24-50).

13 ноября 2015 года, 09 декабря 2015 истцом в адрес ответчика направлено уведомление о выкупе недвижимого имущества с предложением заключить договор купли-продажи (л.д.151). 12 января 2016 года истцом в адрес ответчика направлен проект договора купли-продажи (л.д.61-62).

В обоснование своих возражений ответчиком заявлено о недействительности по признаку ничтожности договора аренды, поскольку какого-либо решения Совета директоров ответчика об утверждении и / или определении (согласовании) выкупной цены арендуемого по договору имущества стороны к договору не оформляли, при этом согласование и визирование договора было произведено должностными лицами после его подписания, в листе согласования не заполнена графа (представитель управляющей организации), занижена арендная ставка, не проведена оценка цены аренды.

Заявленные ответчиком доводы не являются основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований, встречных требований о признании договора недействительным ответчик не заявлял, в установленном законом порядке договор не был оспорен, а доводы о его ничтожности суд признает несостоятельными. При этом суд учитывает, что заявленные ответчиком основания относятся к оспоримым сделкам. Ответчик на протяжении длительного времени принимал поступающие в счет исполнения договора платежи, а в силу ч. 2 ст. 166 ГК РФ, сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли. Доводы ответчика о том, что договор является ничтожным заявлены в ходе рассмотрения настоящего спора, что указывает на злоупотреблением правом.

Факт уклонения ответчика от регистрации перехода права собственности на спорное имущество нашел свое подтверждение в ходе судебного разбирательства в виде бездействия ответчика на предложение истца о заключении договора купли-продажи, а также позицией ответчика в ходе судебного разбирательства, оспаривавшего факт перехода права собственности в рамках заявленных требований.

В силу ч. 1 ст. 624 ГК РФ в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

Пунктом 9.7 договора аренды прямо предусмотрено, что после выплаты всей обусловленной договором выкупной цены арендатор становится собственником помещения указанного в договоре.

Согласно ч. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с частью 3 ст. 551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Россйской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава- исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Поскольку договор долгосрочной аренды от 16 ноября 2012 года содержит условие о том, что являющееся объектом аренды имущество переходит в собственность арендатора при условии внесения выкупной цены недвижимости, и включение данного условия соответствует норме п.1 ст. 624 ГК РФ, указанный договор аренды является смешанным, к отношениям сторон по выкупу объекта аренды подлежат применению нормы ГК РФ, регулирующие куплю- продажу.

Спорный договор содержит в себе существенные условия, в том числе стоимость подлежащего отчуждению имущества, сроки и порядок оплаты денежных средств, момент перехода права собственности.

Оценив представленный договор аренды, суд приходит к выводу, что оснований для понуждения стороны заключить дополнительно договор купли- продажи не имеется, поскольку сам по себе договор аренды является смешанным и содержит условия договора купли-продажи недвижимости с сохранением права собственности за продавцом до полной оплаты стоимости (ст.491 ГК РФ).

Фактически представленный суду проект договора купли-продажи является способом оформления вытекающих из договора аренды правоотношений сторон, не устанавливает порядок и сроки произведения оплаты стоимости приобретаемого имущества, а подтверждает факт выполнения сторонами обязательств.

Поскольку в ходе судебного разбирательства установлено, что истцом выполнены условия об оплате выкупной цены имущества, что подтверждается платежными поручениями, соответственно исковые требования о государственной регистрации перехода права собственности подлежат удовлетворению, а в удовлетворении требований о понуждении заключить договор купли-продажи суд отказывает.

Оснований для обязания ответчика передать недвижимое имущество по акту приема-передачи также не имеется, поскольку как следует из обстоятельств дела, не оспаривалось сторонами по делу, а также подтверждается условиями п. 1.3 договора и актом передачи от 01 февраля 2013 года, указанные помещения фактически переданы истцу.

Требования истца о взыскании с ответчика убытков, связанных с несением расходов по внесению арендной платы за пользование помещением по договору после выкупа помещения, а именно за период с 14 ноября 2015 года по 01 февраля 2016 года в размере 173 579 руб. 40 коп. подлежат удовлетворению, поскольку судом установлено, что истец приобрел право собственности на спорную недвижимость, а в силу ст. 551 ГК сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

В силу ст. 98 ГПК РФ суд взыскивает с ответчика в пользу истца расходы по уплате государственной пошлины в размере 173 579 руб. 40 коп.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ

Исковые требования Калюженко И.П. к АО «ММП имени В.В. Чернышева» о понуждении к заключению договора, государственной регистрации перехода права собственности, возмещении убытков, удовлетворить частично.

Зарегистрировать переход права собственности от АО «ММП имени В.В.

Чернышева» к Калюженко И.П. по договору долгосрочной аренды недвижимого имущества – нежилых помещений, общей площадью 264,2 кв.м., этаж 1, комнаты № 10,11,12,13,14,15,16, расположенных по адресу: г.Москва, ул.***, заключенному между ОАО «ММП имени В.В.Чернышева» и ООО «Торгово-Сервисный Центр «Лада» 16 ноября 2012 года и по соглашению об уступке прав и обязанностей по договору долгосрочной аренды недвижимого имущества от 16 ноября 2012 года, заключенного между ООО «Торгово-Сервисный Центр «Лада» и Калюженко И.П.» 23 февраля 2013 года.

Решение является основанием для погашения записи о праве собственности АО «ММП имени В.В. Чернышева» и регистрации права собственности Калюженко И.П. на указанное выше недвижимое имущество.

Взыскать с АО «ММП имени В.В. Чернышева» в пользу Калюженко И.П.

денежные средства в размере 173 579 руб. 40 коп., расходы по уплате государственной пошлины в размере 4 972 руб.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский городской суд через Тушинский районный суд города Москвы в течение месяца со дня вынесения решения в окончательной форме.

Судья Решение изготовлено в окончательной форме 26 сентября 2016 года.