Решение суда об обязании сформировать земельный участок, завершить строительство коттеджа, взыскании неустойки, штрафа, компенсации морального вреда, убытков № 02-0137/2015

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

03 июня 2015 года г.

Москва Тушинский районный суд города Москвы в составе председательствующего судьи Моисеевой Т.В., при секретаре Казаковой Е.К., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское

дело № 2-137/15 по иску Багаевой В. В. к ООО

«Инжстрой», Департаменту строительства г. Москвы, Департаменту городского имущества г. Москвы, ОАО «Управление экспериментальной застройки микрорайонов» о признании права собственности на объект незавершенного строительства, на долю земельного участка, об обязании сформировать земельный участок, завершить строительство коттеджа, взыскании неустойки, штрафа, компенсации морального вреда, убытков,

УСТАНОВИЛ:

Истец Багаева В.В. обратилась в суд с указанными требованиями к ответчикам ООО «Инжстрой», ДС г. Москвы, ДГИ г. Москвы, ОАО «УЭЗМ», уточнив которые в порядке ст. 39 ГПК РФ, просила признать за ней право собственности на объект незавершенного строительства, расположенный по строительному адресу: г. Москва, район Куркино, ***, признать за ней право собственности на 0,35% земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: г. Москва, район Куркино, ***, общей площадью 321 645 кв.м, которые соответствуют площади 1 124,4 кв.м, необходимой для эксплуатации коттеджа, обязать ДГИ г. Москвы и Департамент строительства г. Москвы в рамках своей компетенции образовать путем выделения из земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: г. Москва, район Куркино, ***, общей площадью 321 645 кв.м, земельный участок площадью 1 124,4 кв.м, необходимый для эксплуатации коттеджа и передать выделенный земельный участок ей на праве собственности в счет доли в праве собственности на земельный участок, обязать ДС г. Москвы завершить строительство и передать ей в собственность коттедж по адресу г. Москва, район Куркино,***, взыскать в её пользу с ООО «Инжстрой» и Департамента строительства г. Москвы законную неустойку в размере ***. за период с 31.12.2010 г. по 01.06.2014 г. согласно представленного расчета, штраф в соответствии с законом «О защите прав потребителей» в размере 50% от размера взысканной неустойки в сумме 9 352 580 руб., компенсацию морального вреда в сумме 100 000 руб., законную неустойку за период с 01.07.2014 г. по день фактической передачи ей в собственность завершенного строительством коттеджа из расчета 14 766 руб.

за каждый день просрочки, взыскать в её пользу с ОАО «Управление экспериментальной застройки микрорайонов» в счет возмещения убытков 981 803,06 руб.

В обоснование заявленных требований истец указала, что в счет приобретения жилья в виде коттеджа общей площадью 389,6 кв.м по адресу: г.

Москва, район Куркино, *** переданы ЗАО «УК «Современные технологии инвестиций» через ООО «Наш Дом», выступавшим агентом, векселя на общую сумму***., что подтверждается предварительным договором купли-продажи от 12.06.2008 г. с учетом дополнительных соглашений № 1 от 16.10.2008 г. и № 2 от 26.11.2009 г., договорами о приобретении векселей, актами приема- передачи векселей от 20.06.2008 г. и 18.07.2008. Общая стоимость коттеджа составляла*** руб., из которых она оплатила***. Оставшиеся***. она должна была оплатить после завершения строительства фундамента, внешних стен и крыши.

До настоящего времени строительство коттеджа не завершено, срок окончания строительства – 2010 год, существенно нарушен.

В соответствии с законом за ней может быть признано право собственности на объект незавершенного строительства.

Обязанность Департамента строительства достроить и передать ей коттедж вытекает из заключенных договора на право соинвестирования проектирования и строительства от 26.10.2005 г. № 256-ИС и инвестиционного договора от 31.10.2006 № НТ-1/3, а также предварительного договора купли-продажи от 12.06.2008 г., который с учетом произведенной существенной авансовой оплаты следует расценивать как основной договор о передаче Багаевой В.В. права соинвестирования в объект инвестиционного строительства. Она со своей стороны выполнила обязательства по предварительному договору, поэтому ответчик в силу закона обязан выполнить свои обязательства.

Поскольку за ней может быть признано право собственности на объект недвижимости, она в соответствии с действующим законодательством имеет право на приобретение в собственность земельного участка, необходимого для обслуживания коттеджа.

Истец Багаева В.В., извещенная о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явилась, доверив представлять свои интересы по доверенности Тамаеву Р.В., который уточненные исковые требования поддержал в полном объеме, правовую позицию истца изложил в исковом заявлении и письменных объяснениях.

Представитель ответчика ДГИ г. Москвы по доверенности Титова А.А.

исковые требования не признала по основаниям, указанным в письменных возражениях, пояснив, что земельный участок с кадастровым номером*** находится в собственности г. Москвы и на основании договора аренды от 26.06.1998 № М-08-001644 передан ООО «УЭЗМ» для строительства и последующей эксплуатации многофункционального жилого комплекса «Куркино». Земельный участок, на который истец просит признать право собственности, не сформирован и как объект правоотношений не существует, поскольку входит в состав участка, находящегося в аренде. В случае выделения участка из общего участка и признании права собственности на выделенный участок за истцом, будут нарушены права арендатора. Кроме того, с истцом не заключался договор купли-продажи готового объекта недвижимости, коттедж находится в стадии строительства, поэтому правовых оснований для передачи в собственность истцу земельного участка, необходимого для эксплуатации коттеджа, не имеется.

Представитель ответчика ОАО «УЭЗМ» по доверенности Зяблов А.Н. исковые требования не признал по основаниям, указанным в письменных возражениях, пояснив, что ОАО «УЭЗМ» не являлось стороной договорных отношений по приобретению истцом коттеджа, на основании государственного контракта от 07.07.2009 г. между Департаментом дорожно-мостового и инженерного строительства Москвы и ОАО «УЭЗМ» выступало исполнителем проектно- изыскательских работ, ведению авторского надзора и заказчиком по проектированию и строительству коттеджей в Куркино, истцом не представлены доказательства, подтверждающие размер его убытков, возникших по вине ОАО «УЭЗМ» (т.1 л.д.190-206).

Ответчик ООО «Инжстрой» о месте и времени рассмотрения дела извещен, представителя в судебное заседание не направил, не ходатайствовал об отложении рассмотрения дела, просил рассмотреть

дело в отсутствие

представителя. Ранее представил письменные возражения, указывая, что исковые требования не признает, так как не является стороной предварительного договора купли-продажи, который истец заключал с ЗАО «УК «Современные технологии инвестиций» ЗПИФ недвижимости «Столичная недвижимость», предметом которого являлось обязательство по заключению в будущем договора купли-продажи коттеджа. Обязательств ООО «Инжстрой» по строительству объекта недвижимости предварительный договор не содержит.

Кроме того, срок заключения основного договора купли-продажи, установленный законом, истек 26.11.2010 г., поскольку предварительным договором дата заключения основного договора не установлена, в связи с чем считает, что истцом пропущен срок исковой давности, просит применить последствия пропуска срока и в удовлетворении исковых требований отказать (т.2 л.д.241- 242).

Ответчик Департамент строительства г. Москвы о месте и времени рассмотрения дела извещен, представителя в судебное заседание не направил, письменных возражений не представил, не ходатайствовал об отложении рассмотрения дела или о рассмотрении дела в отсутствие представителя.

Третье лицо ООО «Строительная компания Премьер» о месте и времени рассмотрения дела извещено, представителя в судебное заседание не направило, письменных объяснений не представило, не ходатайствовало об отложении рассмотрения дела или о рассмотрении дела в отсутствие представителя.

Третье лицо ООО «Наш Дом» о месте и времени рассмотрения дела извещено, представителя в судебное заседание не направило, письменных объяснений не представило, не ходатайствовало об отложении рассмотрения дела или о рассмотрении дела в отсутствие представителя.

Третье лицо Управление Росреестра по Москве о месте и времени рассмотрения дела извещено, представителя в судебное заседание не направило, письменных объяснений не представило, не ходатайствовало об отложении рассмотрения дела или о рассмотрении дела в отсутствие представителя.

С учетом мнения участников процесса в соответствии со ст. 167 ГПК РФ суд рассмотрел

дело в отсутствие лиц, участвующих в деле, извещенных о

месте и времени судебного заседания.

Выслушав объяснения представителей истца и ответчиков, исследовав и оценив представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему: В судебном заседании установлено, что 12.07.2008 г. между ЗАО Управляющая компания «Современные технологии инвестиций» «Д.У.» Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости «Столичная недвижимость» в лице ООО «Наш Дом» и истцом Багаевой В.В. заключен предварительный договор купли- продажи № Ку 1-75, предметом которого согласно п.1.1 является обязательство сторон в дальнейшем заключить основной договор купли-продажи коттеджа на условиях, определенных в предварительном договоре.

Согласно предварительному договору купли-продажи от 12.07.2008 г. № Ку 1-75, в редакции дополнительного соглашения от 26.11.2009 г., ЗАО Управляющая компания «Современные технологии инвестиций» «Д.У.» Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости «Столичная недвижимость» обязуется продать Багаевой В.В. коттедж общей площадью 389,6 кв.м, расположенный по адресу: г. Москва, район Куркино,*** по цене*** руб.

Основной договор купли-продажи коттеджа должен быть заключен с Багаевой В.В. в течение 3-х месяцев с момента регистрации на себя права собственности продавцом. Покупатель Багаева В.В. до подписания основного договора купли-продажи должна была передать ООО «Наш Дом», выступавшим агентом ЗАО Управляющая компания «Современные технологии инвестиций» «Д.У.» Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости «Столичная недвижимость» по предварительному договору купли-продажи на основании Агентского договора № *** от 20.06.2007 г., векселя ОАО «АКБ Саровбизнесбанк» на общую сумму*** руб.: в срок до 20.06.2008 г. сумму***, в срок до 15.08.2008 г. на сумму***., платеж на сумму***. при условии осуществления генеральным подрядчиком строительства строительно-монтажных работ по возведению фундамента, внешних стен и крыши дома (т.1 л.д.109-114,124-125,150-157).

Векселя АКБ «Саровбизнесбанк» на общую сумму***. приобретены Багаевой В.В. на основании договоров от 20.06.2008 г. и 18.07.2008 г.; переданы истцом ООО «Наш Дом» в день покупки векселей, что подтверждается актами приема-передачи (т.1 л.д.158-170).

Право Багаевой В.В. на приобретение коттеджа возникло в связи с заключением 26.10.2005 г. договора № 256-ИС на право соинвестирования проектирования и строительства между Департаментом инвестиционных программ строительства города Москвы и ООО «Техстрой», в редакции дополнительного соглашения от 03.04.2009 г., заключением 31.10.2006 г. инвестиционного договора № НТ-1/3 между ООО «Техстрой» и ООО «Наш дом», заключением 18.06.2007 г. договора уступки права № 1 между ООО «Наш Дом» и ЗАО Управляющая компания «Современные технологии инвестиций» «Д.У.» Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости «Столичная недвижимость» (т.1 л.д.84-97,115-123,126-139).

25.02.2005 г. между Департаментом инвестиционных программ строительства г. Москвы и ГУП г. Москвы «УЭЗМ» (в дальнейшем ОАО «УЭЗМ») заключен генеральный договор № 516-У/05 в соответствии с которым ОАО «УЭЗМ», являющийся заказчиком, осуществляет проектирование, строительство и ввод в эксплуатацию объектов на земельном участке по адресу: г. Москва, ***, для чего заключает договор с Генеральным подрядчиком. Дополнительным соглашением от 21.10.2008 к договору Департамент градостроительной политики, развития и реконструкции г. Москвы наделен полномочиями государственного заказчика. Соглашением от 23.11.2011 г. права государственного заказчика по договору переданы Департаменту строительства г.Москвы (т.1 л.д.207-227).

07.07.2009 г. между Департаментом дорожно-мостового и инженерного строительства г. Москвы и ОАО «УЭЗМ» заключен государственный контракт № 23- ГК, предметом которого является выполнение обществом проектно- изыскательских работ, ведение авторского надзора и осуществление функций заказчика по проектированию и строительству объектов: одноквартирных жилых домов, расположенных по адресу: г. Москва, район Куркино, ***. Срок исполнения всех работ по государственному контракту – до июня 2010 г. (т1 л.д.228-249).

07.07.2009 г. между Департаментом дорожно-мостового и инженерного строительства г. Москвы (гензаказчик), ОАО «УЭЗМ» (заказчик) и ООО «Строительная компания Премьер» (генподрядчик) заключен государственный контракт № 123-ГК, предметом которого является финансирование Департаментом строительства, организация выполнения работ ОАО «УЭЗМ», строительство и ввод в эксплуатацию ООО «Строительная компания Премьер», являющегося генеральным подрядчиком, в срок до января 2010 г. объекта недвижимости по адресу: г. Москва, район «Куркино», *** (т.1 л.д.250-271). Согласно условиям государственного контракта госзаказчик осуществляет финансирование, заказчик – организацию выполнения работ, а генподрядчик – строительство и ввод объекта в эксплуатацию (т.1 л.д.140).

Соглашением от 03.08.2011 г. произведена замена лиц в обязательстве по государственному контракту от 07.07.2009 г. № 123-ГК. Департамент дорожно-мостового и инженерного строительства г. Москвы заменен на Департамент строительства г. Москвы (т.1 л.272-274). Из ответа Комитета города Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства от 11.12.2013 г. следует, что 03.08.2011 г. соглашением о замене лиц в обязательстве к государственному контракту № 123-ГК от 07.07.2009 г. на строительство одноэтажного жилого дома по адресу: г. Москва, район Куркино, мкр. ***, корп.75, заключенному между Департаментом дорожно-мостового и инженерного строительства г. Москвы и ОАО «УЭЗМ» права и обязанности государственного заказчика переданы Департаменту строительства г. Москвы.

Государственный контракт от 07.07.2009 г. № 123-ГК расторгнут на основании ч. 1 ст. 450 ГК РФ соглашением от 09.06.2014 г. между Департаментом строительства г. Москвы, ОАО «УЭЗМ» и ООО «Строительная компания Премьер» (т.1 л.д.275-276, т.2 л.д.247-251).

На основании договора аренды от 26.06.1998 г. № М-08-011644 между Московским земельным комитетом и ОАО «УЭЗМ», в редакции дополнительного соглашения от 19.02.2004 обществу передан в аренду сроком на 49 лет земельный участок с кадастровым номером*** площадью 321 645 кв.м, имеющий адресный ориентир: г. Москва, Куркино, ***, для строительства и последующей эксплуатации жилого комплекса «Куркино» (т.2 л.д.19-41). Согласно дополнительному соглашению № М-08-011644 к вышеуказанному договору аренды, которое заключено 25.11.2013 года между Департаментом городского имущества города Москвы и ОАО «УЭЗМ», сторонами ретроспективно расторгнут договор аренды – с 30.09.2012 года в связи с оформлением договора безвозмездного срочного пользования земельным участком по адресу: г.Москва, Куркино, мкр.

***, в соответствии с распоряжением ДИГМ от 3.09.2013 № 4957-08 «О предоставлении открытому акционерному обществу «Управление экспериментальной застройки микрорайонов» в безвозмездное срочное пользование земельного участка по адресу: г.Москва, Куркино, микрорайон № *** (Северо-Западный административный округ города Москвы) для целей реализации генерального договора от 25 февраля 2005 г. № 516-У/05».

Сведения о земельном участке внесены в Государственный кадастр недвижимости (т.2 л.д.42-46), по данным которого (п.15) информация о правах отсутствует.

Из письма Комитета по архитектуре и градостроительству г. Москвы от 08.12.2014 следует, что указанной организацией в целях завершения строительства корпусов *** района Куркино г. Москвы в 2007 г. получено заключение Москомэкспертизы от 15.10.2007 № 3-П2/07МГЭ, а в 2011 г. утвержден градостроительный план земельного участка (т.2 л.д.63-70, 76-84,130-144).

В результате реорганизации ООО «Наш Дом» в форме выделения имеется правопреемство ООО «Инжстрой» по обязательствам перед истцом. В соответствии с Протоколом № 7 от 9.12.2011 внеочередного общего собрания участников ООО «Наш Дом» - компании с ограниченной ответственностью JAVEMA TRADING LIMITED (Кипр), компании с ограниченной ответственностью Infinity Media Ltd (Виргинские острова) и Снигиревой Марины Валерьевны – единогласно утвержден разделительный баланс ООО «Наш Дом» и ООО «Инжстрой» от 10.11.2011. Согласно коду строки баланса № 15208 пассива пояснительной записки в виде Приложения № 2 указан «обеспечительный платеж по договору КУ 1-75 от 12.06.2008 в рамках исполнения агентского договора № *** от 20.06.2007, клиент Багаева Виктория Витальевна». На основании утвержденного разделительного баланса согласно Акту приема-передачи, утвержденному Протоколом № 3 ООО «Наш Дом» и Решением № 1-1 единственного участника ООО «Инжстрой» от 18.10.2012 ООО «Наш Дом» передало правопреемнику ООО «Инжстрой» права и обязанности по обязательствам перед Багаевой В.В.

На основании судебного запроса по заключению специалиста ОАО «Компания «Главмосстрой» с использованием программного средства AutoCAD 2014 установлена площадь земельного участка, отведенного согласно топографо- геодезическому плану- выкопировки из Генерального плана г. Москвы под коттедж по строительному адресу: г. Москва, район Куркино, мкр.1 АБВ, корпус 75, составляет 1361 кв.м, в том числе его части, расположенной в границах, обозначенных для особо охраняемой природной территории – природного парка реки Сходня в Куркино, площадью 236,6 кв.м, которая может находиться у граждан только на праве аренды (т.2 л.д.363-376). Сопоставляя выводы специалиста с данными о площади земельного участка под жилой дом № 75 (0,135 га) согласно п.1 Заключения Москомэкспертизы от 15.10.2007 № 3- П2/07 МГЭ по проекту одноквартирных жилых домов-корпусов №№ *** экспериментального жилого района Куркино Северо-Западного административного округа г.Москвы, суд приходит к выводу о точном и достоверном определении специалистом части земельного участка, необходимой для эксплуатации корпуса № 75.

Установив фактические обстоятельства дела, суд приходит к выводу о том, что исковые требования подлежат частичному удовлетворению по следующим основаниям: В соответствии со ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется, в том числе путем признания права. Согласно разъяснениям в п.13 и 17 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ от 04.12.2013, а также правовой позиции, изложенной по конкретным делам при аналогичных обстоятельствах в определениях Верховного Суда РФ от 13.12.2011 № 46-В11-28 и от 14.12.2010 № 4-В10-34, наряду с требованиями о присуждении, указанный способ защиты права применяется для защиты граждан, вложивших денежные средства в строительство жилья, которое на момент разрешения судом спора является объектом незавершенного строительства. Данная правовая позиция соотносится с конституционно-правовым принципом реальности и эффективности судебной защиты.

В силу п.1 ст. 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства относятся к недвижимому имуществу. Федеральным законом Российской Федерации от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и с

делок с ним» (ст.25) предусмотрена государственная регистрация

права собственности на создаваемый объект недвижимого имущества.

Согласно ч. 5 ст. 1 Федерального закона от 24.07.2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» кадастровый учет объектов незавершенного строительства осуществляется в соответствии с настоящим Федеральным законом. Статьей 7 названного закона установлено, что в состав сведений государственного кадастра недвижимости об объекте недвижимости входит, в том числе, информация о степени готовности объекта незавершенного строительства в процентах.

Вещные права на спорный объект недвижимого имущества за кем-либо не зарегистрированы, объект незавершенного строительства на кадастровый учет не поставлен. Вместе с тем, суд располагает доказательствами фактического создания объекта и степени его завершенности.

Так, согласно вступившему в законную силу решению Арбитражного суда города Москвы от 2.12.2013 по делу № А40-139053/12 с участием заказчика и генподрядчика работы по строительству корпуса № 75 были выполнены и оплачены в рамках исполнения решения Арбитражного суда г.Москвы от 01.12.2011 № А40-68423/11-69-578 на общую сумму 3 985 180 руб. 55 коп.

согласно актам КС-2, КС-3 в письмах исх.142/2010 от 15.03.2010, исх.92/2011 от 03.02.2011, исх. 151/2011 от 18.02.2011, исх.276 от 5.04.2011.

Выполнение работ было приостановлено генподрядчиком ООО «Строительная компания «ПРЕМЬЕР» в начале 2010 года, поскольку государственный заказчик и заказчик не выполняли взятые на себя обязательства по подписанию документов (форм КС-2, КС-3) и оплате выполненных работ. Фактическое существование объекта с возведенными фундаментом и внешними стенами, но без кровли, установлено судебно-экспертным обследованием 04.07.2013 с приложением фотоматериала.

Следовательно, судом установлено, что спорным объектом недвижимого имущества является объект незавершенного строительства, не имеющий кровли, стоимость работ по которому значительно меньше переданных истцом векселей.

Данное обстоятельство согласно ч. 3 ст. 61 ГПК РФ могло быть оспорено лицами, не участвовавшими в арбитражном деле, однако никем не оспаривается.

Судом установлено, что 12.07.2008 г. между истцом и ЗАО Управляющая компания «Современные технологии инвестиций» «Д.У.» Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости «Столичная недвижимость» заключен предварительный договор, купли-продажи № Ку 1-75, в соответствии с которым продавец обязался продать Багаевой В.В. коттедж общей площадью 389,6 кв.м, расположенный по адресу: г. Москва, район Куркино,***. Цена объекта недвижимости установленная договором составляла*** руб., из которых истцом оплачено***. путем передачи продавцу векселей ОАО «АКБ Саровбизнесбанк» на указанную сумму. Оставшиеся денежные средства в сумме***. должны были быть оплачены истцом при условии осуществления генеральным подрядчиком строительства строительно-монтажных работ по возведению фундамента, внешних стен и крыши дома.

На основании государственного контракта от 07.07.2009 г. № 123-ГК между Департаментом дорожно-мостового и инженерного строительства г. Москвы (Департаментом строительства г. Москвы), ОАО «УЭЗМ» и ООО «Строительная компания Премьер» обязанности генподрядчика по строительству и вводу в эксплуатацию коттеджа по адресу: г. Москва, район «Куркино», *** были возложены на ООО «Строительная компания Премьер», которое приостановило их выполнение с января 2010 года. В настоящее время обязательства генерального подрядчика ООО «Строительная компания Премьер», предусмотренные государственным контрактом от 07.07.2009 г. № 123-ГК прекращены в связи с его расторжением соглашением сторон от 09.06.2014 г. Функции технического заказчика также переданы от ОАО «УЭЗМ» казенному предприятию «Управление гражданского строительства» согласно ответу ОАО «УЭЗМ» от 24.03.2015 № исх.- 425-831/2015 на судебный запрос от 23.12.2014.

Истец Багаева В.В. выполнила свои обязательства, предусмотренные предварительным договором купли-продажи от 12.07.2008 г. № Ку 1-75 по оплате стоимости коттеджа, поэтому требование Багаевой В.В. о признании за ней права собственности на коттедж как на объект незавершенного строительства при указанных обстоятельствах, суд считает обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Требование Багаевой В.В. о признании за ней доли в размере 0,35% в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером ***, расположенный по адресу: г. Москва, район Куркино, *** общей площадью 321 645 кв.м, которая соответствует его площади 1 124,4 кв.м, необходимой для эксплуатации коттеджа по адресу: г. Москва, район Куркино, ***, суд считает не подлежащим удовлетворению, поскольку данное требование заявлено истцом преждевременно.

Город Москва, действуя в лице соответствующих государственных органов, осуществляя строительство на принадлежащем ему земельном участке, реализовал будущие объекты недвижимого имущества посредством привлечения соинвесторов. Вовлечение земельного участка в хозяйственный оборот исключает возможность его фактического использования городом в иных целях, кроме эксплуатации собственниками (соинвесторами) индивидуальных жилых домов.

В соответствии с п.4 ст. 35 ЗК РФ отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком.

Вместе с тем, как установлено судом коттедж, расположенный по адресу: г. Москва, район Куркино,***, является объектом незавершенного строительства и в эксплуатацию не принят, в связи с чем истец заявил требование об обязании завершить строительство объекта и передать его после получения акта о вводе объекта в эксплуатацию. В этой связи истцом избрано средство защиты, которое исключает возможность признания права собственности на земельный участок до исполнения ответчиками натурального требования о передачи завершенного строительством объекта, поскольку согласно ст. 51 Градостроительного Кодекса РФ разрешение на строительство может быть выдано только лицу, обладающему правом на земельный участок и выступающему в качестве застройщика. Поскольку степень завершенности корпуса *** не позволит ответчику передать его в ближайшее время истцу и требует привлечения генподрядчика с выдачей нового разрешения на строительство, то признание права собственности за истцом на момент разрешения настоящего спора не является обоснованным.

При указанных обстоятельствах, суд не усматривает оснований для удовлетворения требования Багаевой В.В. об обязании ответчиков Департамента городского имущества г. Москвы и Департамента строительства г. Москвы образовать путем выделения из земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: г. Москва, район Куркино, *** общей площадью 321 645 кв.м, земельного участка площадью 1 124,4 кв.м и передачи указанного участка в собственность истца в счет доли в праве собственности на земельный участок.

В силу п.2 ст. 552 ГК РФ, п.4 ст. 35 ЗК РФ Багаева В.В. не лишена возможности признать за собой право собственности на земельный участок общей площадью 1124,4 кв. м. с целью эксплуатации корпуса № *** после завершения его строительства ответчиком городом Москвой в лице Департамента строительства города Москвы, а также в случае самостоятельного завершения строительства с последующим взысканием расходов с ответчика.

Как следует из материалов дела, город Москва в лице Департамента строительства города Москвы является генеральным инвестором, государственным заказчиком и застройщиком строительства, по согласованию с которым осуществлялось привлечение граждан-соинвесторов.

Согласно Договору на право соинвестирования проектирования и строительства от 26 октября 2005 г. № 256-ИС соинвестор строительства с момента заключения договора получает право требования к заказчику-застройщику строительства по получению в срок и надлежащего качества в построенных объектах территории своей доли (пункт 1.2). По окончанию строительства и ввода Объектов в эксплуатацию Стороны оформляют право собственности на Объекты соответственно профинансированной доле (абз. третий пункта 3.1).

Стороны вправе передавать свои права по Договору третьим лицам в порядке и на условиях, установленных действующим законодательством (пункт 3.2).

Согласно Дополнительному соглашению от 03 апреля 2009 г. № 2, также предусматривается привлечение средства граждан (пункты 6.2.2 и 6.2.3). В пункте 18 Приложения спорный объект указан в составе перечня объектов, выкупленных у города Москвы соинвестором строительства.

От ООО «Техстрой» право соинвестирования уступлено к ООО «Наш Дом» по Инвестиционному договору от 31.10.2006 № НТ-1/3. На основании Предварительного договора купли-продажи от 12.06.2008 № Ку 1-75 в редакции дополнительного соглашения № 2 от 26.11.2009 право соинвестирования перешло к истцу Багаевой В.В.

Предварительный договор, который в соответствии с руководящей позицией Верховного Суда РФ следует оценивать в качестве основного договора при условии оплаты существенной части стоимости жилья и сведений, позволяющих его идентифицировать, исполнен Багаевой В.В. путем заключения договоров на приобретение векселей банка от 20.06.2008 № 200608 и от 18.07.2008 № 180708 и передачи векселей по актам приема-передачи. В п.2.1 Предварительного договора купли-продажи от 12.06.2008 № Ку 1-75 индивидуализируется объект инвестирования посредством указания строительного адреса коттеджа № ***.

Согласно пункту 2 статьи 431 ГК РФ если правила буквального толкования не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учётом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая последующее поведение сторон. Так, по смыслу постановления Пленума ВАС РФ от 14 марта 2014 г. № 16 «О свободе договора и её пределах» действительная общая воля сторон договора является определяющей при уяснении судом содержания волеизъявления сторон. Суд по своему внутреннему убеждению находит данную правовую позицию разумной и применительно к обстоятельствам настоящего дела приходит к выводу о том, что стороны на основании статьи 421 ГК РФ заключили договор соинвестирования строительства жилого дома, который содержит обязательство цессии. В пункте 3.1.1 договора (раздел «Обязательства сторон») указывается «на обладание Обществом правами на получение Квартиры» с указанием договоров, из которых право возникло и было передано. Продавец не может передать больше прав, чем имеет. На момент заключения договора с истцом он обладал правом соинвестирования, которое и передал истцу.

Поскольку срок предоставления индивидуального жилого дома наступил, право требования к Департаменту строительства города Москвы как застройщику, генеральному инвестору и государственному заказчику, выступающему в гражданском обороте на равных началах с иными участниками (статья 126 ГК РФ), передано истцу и оплачено им в соответствии с договором, то оно подлежит удовлетворению. В соответствии со статьями 309- 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом. В этой связи требование к Департаменту строительства города Москвы завершить строительство и передать в собственность истца введенный в эксплуатацию индивидуальный жилой дом, расположенный по строительному адресу г. Москва, район Куркино, ***, корпус № *** подлежит удовлетворению.

Вместе с тем, рассматривая требования истца, связанные с привлечением государственного заказчика к ответственности в виде уплаты неустойки, компенсации морального вреда и потребительского штрафа, суд не усматривает основания к их удовлетворению, поскольку это нарушит принцип правовой определенности в отношениях между истцом и ответчиком.

Квалификация правоотношений сторон как соинвестора и застройщика строительства основана на судебном толковании договора, заключенного истцом с лицом, получившим от непосредственного контрагента города Москвы право соинвестирование. Поскольку согласно пункту 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего недобросовестного поведения, слабая сторона договора вправе заявить о недопустимости применения несправедливых договорных условий на основании статьи 10 ГК РФ. При рассмотрении споров о защите от несправедливых договорных условий суд должен оценивать спорные условия в совокупности со всеми условиями договора и с учетом всех обстоятельств дела.

Принимая во внимание, что истец является гражданином, вложившим свои денежные средства с личной потребительской целью, у него отсутствовали переговорные возможности по формированию условий договора, и он вынужденно присоединился к предложенным профессиональным участником инвестиционного строительства условиям, то суд полагает возможным истолковать условия договора таким образом, чтобы устранить на стадии исполнения обязательств застройщика зависимость истца от недобросовестных инвестиционных посредников, которые после выкупа у города Москвы доли соинвестирования и ее реализации с целью получения от граждан денежных средств избегают дальнейшего участия в инвестиционных отношениях путем ликвидации, банкротства и иных мер.

По аналогии закона в соответствии с п.1 ст. 6 ГК РФ подлежит применению п.3. ст. 453 ГК РФ о том, что в случае изменения договора в судебном порядке, договор считается измененным с момента вступления в законную силу решения суда об изменении договора. Суд считает, что перспективное действие судебного решения в части, связанной с квалификацией заключенного истцом договора и обязанностью Департамента строительства города Москвы достроить объект и передать его истцу, соответствует конституционно-правовому принципу правовой определенности. В этой связи суд находит требования истца о привлечении к ответственности Департамента строительства города Москвы за период, предшествующий вступлению в законную силу решения суда, не подлежащим удовлетворению. Взыскание же неустойки на будущее время законом не предусмотрено.

Требование Багаевой В.В. о взыскании с ООО «Инжстрой» неустойки за нарушение сроков строительства, компенсации морального вреда, штрафа суд считает обоснованным.

Как указывает истец, заключая предварительный договор купли-продажи, она намеревалась приобрести жилой дом для удовлетворения личных потребностей, то есть для проживания. Доказательств, опровергающих указанный довод Багаевой В.В., суду не представлено. Действующее законодательство предусматривает меры ответственности лиц, привлекающих денежные средства граждан для инвестирования строительства жилья.

Несмотря на то, что формально стороной Договора, заключённого с истцом, являлось ЗАО «Управляющая компания «Современные технологии инвестиций», однако это лицо было указано в качестве доверительного управляющего (Д.У.) ЗПИФН «Столичная недвижимость». Само право на соинвестирование в инвестиционный объект принадлежало именно ООО «Наш Дом» на основании Инвестиционного договора от 31 октября 2006 г. № НТ-1/3.

Передача права от ООО «Наш Дом» ЗАО «Управляющая компания «Современные технологии инвестиций» по Договору уступки права от 18.06.2007 № 1 осуществлялось в доверительное управление, следовательно, соинвестором на момент заключения договора с истцом оставалось ООО «Наш Дом». Общество хотя и действовало по договору формально в качестве агента, но при этом в своих же интересах как учредителя доверительного управления привлекало граждан, заключало с ними договор и принимал оплату в виде векселей указанного им банка.

Из вышеуказанного следует, что в действительности фактическое управление имущественным правом на соинвестирование объекта осуществлял учредитель доверительного управления (пайщик) ООО «Наш Дом», а Д.У. ЗАО «Управляющая компания «Современные технологии инвестиций» являлось стороной номинальной, договорный статус которой путём злоупотребления правом использовался с целью ухода от ответственности по договору. Доверительное управление носило мнимый характер, использовалось в качестве правовой конструкции обхода требований федерального закона № 214-ФЗ, что указывает на отсутствие правовых последствий в силу ничтожности у соглашения о передаче прав в доверительное управление (п.1 ст. 170 ГК РФ).

Вышеприведённые обстоятельства позволяют в качестве ответственной стороны рассматривать фактического участника договорных отношений - ООО «Наш Дом», которое располагало правом требования к заказчику-застройщику и инвестору строительства, заключало договор с истцом и принимало от него векселя в счёт оплаты уступленного права софинансирования строительства объекта инвестирования.

В соответствии с пунктом 4 статьи 58 ГК РФ при выделении из состава юридического лица одного или нескольких юридических лиц к каждому из них переходят права и обязанности реорганизованного юридического лица в соответствии с разделительным балансом. Согласно коду строки 15208 Пояснительной записки Приложения № 2 к разделительному балансу ООО «Наш Дом», утверждённого Протоколом № 7 Общего собрания ООО «Наш Дом» от 9 декабря 2011 г. обеспечительный платёж вместе с правами и обязанностями по договору с истцом в полном объёме переданы правопреемнику ООО «Инжстрой».

По сделкам с участием граждан-потребителей агент (посредник) может рассматриваться самостоятельным субъектом ответственности в силу статьи 37 Закона «О защите прав потребителей», пункта 1 статьи 1005 ГК РФ, если расчеты по такой сделке совершаются им от своего имени (пункт 48 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28 июня 2012 г. № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей»).

Суд также считает необходимым отметить, что у ООО «Инжстрой» как у лица, действовавшего в обход закона, имеется самостоятельное основание для ответственности за имущественный вред истцу, что в силу закона влечёт обязанность компенсировать убытки потерпевшей стороне, в том числе в виде пени, штрафов и компенсаций. При этом ООО «Инжстрой» лишено возможности ссылаться на свой статус агента, поскольку имеет место злоупотребление правом (статья 10 ГК РФ).

Поэтому суд считает необходимым удовлетворить требования Багаевой В.В.

к ООО «Инжстрой» в связи с нарушением ее прав на своевременное предоставление оплаченного жилья.

Истцом заявлено требование о взыскании неустойки в сумме ***.

за период до 01.06.2014 г. включительно, в обоснование чего представлен расчет, который судом проверен и признается правильным. Однако требование взыскания неустойки в указанном размере, а также за последующий период до дня вынесения судом решения, суд находит несоразмерным и подлежащим уменьшению в порядке статьи 333 ГК РФ. При этом судом принимается во внимание как содержание предварительного договора от 12.07.2008 г. № Ку 1-75, связанное с передачей права соинвестирования в строительство спорного объекта, так и совершение истцом зачета встречного требования, на сумму которого исковые требования о взыскании с ООО «Инжстрой» неустойки удовлетворению не подлежат в связи с их прекращением.

В материалы дела представлено и судом установлено, что 25 марта 2015 года Багаевой В.В. было передано ответчику ООО «Инжстрой» заявление о зачете встречного требования об уплате неустойки к требованию общества об уплате истцом части цены, указанной в предварительном договоре от 12.07.2008 г. № Ку 1-75 в редакции дополнительных соглашений № 1 от 16.10.2008 г. и № 2 от 26.11.2009 г. в размере ***. Несмотря на то, что имеющееся у ООО «Инжстрой» требование должно было наступить после завершения строительно-монтажных работ по возведению крыши дома, но поскольку о зачете заявила та сторона, требование об уплате неустойки которой уже наступило, то совершение зачета не только не обременяет контрагента истца, но и освобождает ответчика ООО «Инжстрой» от увеличения штрафных санкций в будущем. Поскольку у Багаевой В.В. к моменту совершения зачета имелось требование о взыскании законной неустойки в твердой (фиксированной) части в размере ***., то на основании ст. 410 ГК РФ суд находит заявление истца о совершении им зачета в размере ***. законным и обоснованным.

Согласно пункту 7 Обзора Верховным Судом РФ практики от 4 декабря 2013 года в случаях, если привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирных домов (иных объектов недвижимости) осуществлено лицом, не имеющим на это права в соответствии Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», и (или) такое привлечение денежных средств осуществлено иными, помимо указанных в названном Федеральном законе способами, гражданин на основании части 3 статьи 3 этого Закона вправе потребовать взыскания предусмотренных статьей 395 ГК РФ процентов в двойном размере и возмещения сверх суммы этих процентов причиненных ему убытков.

Неустойка за нарушение предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства уплачивается на основании части Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Размер неустойки, уплачиваемой застройщиком участнику долевого строительства в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, определяется исходя из цены договора - размера денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства.

Принимая во внимание, что истцом оплачены денежные средства за объект недвижимости в сумме***., что отношения лиц, участвующих в деле, на период осуществления инвестиционного строительства носят характер долевого в условиях привлечения средств граждан с целью возведения объектов на едином земельном участке, а также следуя вышеуказанным разъяснениям Верховного Суда РФ суд находит справедливым, разумным и соразмерным удовлетворить оставшееся после совершения зачета встречное требование о взыскании с ООО «Инжстрой» неустойки в размере *** руб.

Законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей применяется в части, не урегулированной названным Федеральным законом. В таких случаях гражданин имеет право на компенсацию морального вреда, причиненного нарушением прав потребителя. При этом достаточным основанием для удовлетворения иска гражданина - участника долевого строительства о компенсации морального вреда является установленный факт нарушения прав потребител.

В соответствии со ст. 151 ГК РФ, если гражданину причинен моральный вред (физические или нравственные страдания) действиями, нарушающими его личные неимущественные права либо посягающими на принадлежащие гражданину нематериальные блага, а также в других случаях, предусмотренных законом, суд может возложить на нарушителя обязанность денежной компенсации указанного вреда. При определении размеров компенсации морального вреда суд принимает во внимание степень вины нарушителя и иные заслуживающие внимания обстоятельства. Суд должен также учитывать степень физических и нравственных страданий, связанных с индивидуальными особенностями гражданина, которому причинен вред.

Согласно ст. 1099 ГК РФ основания и размер компенсации гражданину морального вреда определяются правилами, предусмотренными главой 59 ГК РФ и статьей 151 ГК РФ. Моральный вред, причиненный действиями (бездействием), нарушающими имущественные права гражданина, подлежит компенсации в случаях, предусмотренных законом.

Статьей 15 Закона РФ «О защите прав потребителей» моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.

Истцом Багаевой В.В. заявлено требование о взыскании в счет возмещения морального вреда денежных средств в сумме ***. Учитывая длительный период нарушения прав истца как потребителя, не имеющего возможности пользоваться имуществом, оплаченным им, суд считает, что в счет компенсации причиненного Багаевой В.В. морального вреда с ООО «Инжстрой» следует взыскать ***.

В соответствии с ч. 6 ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей» при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Поскольку в пользу истца, как потребителя, с ответчика ООО «Инжстрой» судом взысканы денежные средства в сумме *** руб., в пользу Багаевой В.В.

суд взыскивает штраф в сумме *** руб., согласно следующего расчета: ***.

Суд не принимает заявление ответчика ООО «Инжстрой» о пропуске истцом Багаевой В.В. срока исковой давности, поскольку с учетом обстоятельств настоящего дела и согласно руководящей правовой позиции Верховного Суда РФ предварительный договор судом квалифицируется как основной, связанный с уступкой истцу права соинвестирования в строительство спорного объекта.

Стороной истца не представлено доказательств причинения ответчиком ОАО «УЭЗМ» Багаевой В.В. убытков на сумму *** руб., поэтому суд не усматривает оснований для удовлетворения требований истца о взыскании в её пользу указанных денежных средств.

В соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ суд взыскивает с ответчика ООО «Инжстрой» в пользу истца Багаевой В.В. расходы по оплате госпошлины в сумме *** руб.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ

Иск Багаевой В.В. – удовлетворить частично.

Признать за Багаевой В. В. право собственности на объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: г. Москва, район Куркино, ***.

Обязать город Москву в лице Департамента строительства города Москвы завершить строительство и передать в собственность Багаевой В. В. введенный в эксплуатацию индивидуальный жилой дом, расположенный по строительному адресу г. Москва, район Куркино, ***.

Взыскать с ООО «Инжстрой» в пользу Багаевой В. В. неустойку в размере *** руб., компенсацию морального вреда в размере *** руб., штраф в размере *** руб., расходы по оплате госпошлины в сумме *** руб., всего – *** руб.

В удовлетворении остальной части иска – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский городской суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

В окончательной форме решение изготовлено 02 июля 2015 г.

Судья:.