Решение суда об установлении размера арендных платежей за пользование земельном участком № 2-4358/2017 ~ М-4281/2017

Дело № 2-4358/2017

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Центральный районный суд г. Кемерово Кемеровской области

В составе председательствующего Исаковой Е. И.

При секретаре Бочарниковой М. С.

Рассмотрев в открытом судебном заседании г. Кемерово 15.11.2017

Дело по иску Горяйнова Ю. В., Гершгорина В. И. к КУГИ Кемеровской области об установлении размера арендных платежей за пользование земельном участком,

УСТАНОВИЛ:

Горяйнов Ю.В., Гершгорин В.И. обратились с иском к КУГИ Кемеровской области об определении условий дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка ### от 26.03.2013. Требования мотивируют тем, что земельный участок с кадастровым номером ### площадью 5465 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: склады, расположенный по адресу: г. Кемерово, ... предоставлен в аренду Гершгорину В.И. и Горяйнову Ю.В. Комитетом по управлению государственным имуществом Кемеровской области на основании договора аренды земельного участка № ... от 26.03.2013г.

На земельном участке располагался:

- цех 1 «А», назначение: нежилое здание, 2 - этажный (подземных этажей - 0), площадью 2753,50 кв.м., с кадастровым номером ###, расположенный по адресу: Кемеровская область, г. Кемерово, р-н Кировский, ..., принадлежащий на праве собственности Горяйнову Ю. В., о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним «07» октября 2010 года сделана запись регистрации ###.

- пристройка к зданию 1а инструментального цеха ###, назначение нежилое, общей площадью 798,2 кв.м., инв. ###, лит. 1А, с кадастровым номером ###, расположенная по адресу: Кемеровская область, г.Кемерово, р-н Кировский, .... Строение принадлежит на праве собственности Гершгорину В. И., о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним «24» июля 2008 года сделана запись регистрации ###.

29.07.2016г. из земельного участка с кадастровым номером ### площадью 5465 кв.м. образован земельный участок с кадастровым номером ###, площадью 4611 кв.м.

Таким образом, пользование Земельным участком осуществлялось Арендаторами с **.**.**** (начало фактического использования) по **.**.****.

21.04.2017 Комитет направил проект дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка ### от 26.03.2013г.

Согласно условиям проекта Дополнительного соглашения Договор аренды считать расторгнутым с 29.07.2016. В соответствии с п. 1 Дополнительного соглашения с 01.01.2016 арендная плата устанавливается в размере 54 000 руб. в квартал и определяется на основании Протокола определения величины арендной платы, прилагаемого к соглашению и являющегося неотъемлемой частью.

Как указано в Протоколе определения величины арендной платы расчет арендной платы производился согласно Постановлению Коллегии Администрации Кемеровской области от 27.02.2008 № 62 «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков государственная собственность на которые не разграничена, в городе Кемерово» и размер арендной платы определен по формуле:

А = 216000 / Sзу х Sд / П, где:

А - размер арендной платы;

216 000 - рыночная стоимость права пользования в соответствии с отчетом от 12.04.2017 ### на дату оценки 01.01.2016; Бд - площадь доли земельного участка; Sзу - площадь всего земельного участка, 5465 кв.м. П - количество периодов внесения арендной платы в году.

Таким образом, арендная плата для Горяйнова Ю.В. устанавливается в размере 41 864,18 руб. в квартал, для Гершгорина В.И. - в размере 12 135,82 руб. в квартал.

Ознакомившись с проектом, Горяйнов Ю.В. и Гершгорин В.И. не согласились с размером установленной арендной платы за земельный участок. Соистцы направили в адрес Комитета протокол разногласий к Протоколу определения величины арендной платы, в котором предложили урегулировать разногласия при подписании дополнительного соглашения и установить размер арендной платы согласно Постановлению ### формуле:

А = КС х Кв х Sд / П, где

А - размер арендной платы;

КС - кадастровая стоимость права земельного участка в размере 1 160 000 р установленная Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определе кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Кемеровской области и применяв с 01.01.2016г.;

Sд - площадь доли земельного участка;

Кв - коэффициент, учитывающий вид использования земельного участка;

П - количество периодов внесения арендной платы в году.

Согласно такому расчету с 01.01.2016 размер арендной платы за пользование земельным участка должен быть равным 5058,54 руб. в квартал для Горяйнова Ю.В. и 1466,40 руб. в квартал для Гершгорина В.И.

Вместе с тем, Комитет посчитал, что оснований для принятия стоимости арендной платы согласно представленному истцами расчету не имеется, о чем сообщил письмом от 17.08.2017г. ###. К протоколу разногласий ответчиком составлен протокол согласования разногласий, из которого следует, что арендная плата, по мнению Комитета, должна быть рассчитана в порядке, указанном в Протоколе определения величины арендной платы, т.е. по формуле исходя из рыночной стоимости права пользования земельным участком с 01.01.2016.

Поскольку возникшие при заключении договора аренды земельного участка разногласия относительно арендной платы за земельный участок не были урегулированы сторонами, соистцы вынуждены обратиться в суд с настоящим иском.

Истцы полагают, что произведенный Комитетом расчет арендной платы не соответствует закону. Так, Комитет незаконно распространил применение размера арендной платы, рассчитанного исходя из рыночной стоимости права пользования земельным участком, с 01.01.2016, при этом законодательством не предусмотрена возможность ретроспективного применения рыночной стоимости арендной платы; соглашение сторон о применении арендной платы, определенной согласно оценке рыночной стоимости права пользования земельным участком, с 01.01.2016г. отсутствует; действующим законодательством не предусмотрена возможность определения размера арендной платы, исходя из рыночной стоимости права пользования земельный участком. Положения Постановления ### с учетом изменений, внесенных в Постановление Коллегии Администрации Кемеровской области от 3 мая 2017 г. ### (начало действия 03.05.2017г.), не предусматривают возможность расчета арендной платы за пользование земельным участком путем определения рыночной величины стоимости прав пользования. При таких обстоятельствах в настоящее время заключать Дополнительное соглашение, включающего в себя положения относительно арендной платы за пользование земельным участком, не отвечающие действующему законодательству, полагают, недопустимым. Учитывая, что пользование Арендаторами Земельным участком фактически прекращено 29.07.2016, установление в 2017 нового размера арендной платы, рассчитанного с применением иной формулы, нежели предусмотрено Договором аренды, на прошлый период с 01.01.2016 по 28.07.2016 не соответствует закону, условиям договора, принципу предсказуемости, действующему законодательству и нарушает права Арендаторов.

Просят суд определить условия дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка ### от 26.03.2013 следующим образом: В приложении к дополнительному соглашению к договору аренды земельного участка ### от 26.03.2013 (Протокол определения величины арендной платы к договору аренды земельного участка) начиная со слов: «С 01.01.2016г...» изложить в следующей редакции:

«С 01.01.2016 арендная плата устанавливается в размере 6 524 руб. 94 коп. в квартал, в том числе по арендаторам:

Для Горяйнова Ю.В. устанавливается в размере 5 058 руб. 54 коп. в квартал и определяется

по формуле:

А=КС*Кв* Sд/П,где

Кс- 212,26 руб./кв.м -удельный показатель кадастровой стоимости

Кв - 2,25 % - коэффициент, учитывающий вид использования земельного участка

Sд=4 236,81 площадь доли земельного участка (кв.м.) определяется по формуле (Sч/Sзд)*Sзy,

где

Sч=2753,50 - площадь части объекта недвижимости (кв.м);

S зд. = 3551,70 (кв.м) — общая площадь объекта недвижимости (кв.м.).

S зу = 5 465,00 - площадь всего земельного участка (кв.м)

П 4 –количество периодов внесения арендной платы в году.

Для Гершгорина В.И. устанавливается в размере 1 466 руб. 40 коп. в квартал и определяется

по формуле:

А=КС*Кв*S д/П, где

Кс- 212,26 руб./кв.м -удельный показатель кадастровой стоимости

Кв - 2,25 % - коэффициент, учитывающий вид использования земельного участка

Sд=4 236,81 площадь доли земельного участка (кв.м.) определяется по формуле (Sч/Sзд)*Sзy,

где

Sч=2753,50 - площадь части объекта недвижимости (кв.м);

S зд. = 3551,70 (кв.м) — общая площадь объекта недвижимости (кв.м.).

S зу = 5 465,00 - площадь всего земельного участка (кв.м)

П 4 –количество периодов внесения арендной платы в году.

Истцы, извещенные надлежащим образом, в судебное заседание не явились, просили дело рассмотреть в свое отсутствие.

Представитель истцов Наберухина М.С., действующая на основании доверенностей, исковые требования поддержала.

Представитель КУГИ КО Курилова Ю.К., действующая на основании доверенности, исковые требования не признала, представила возражения.

Суд, выслушав участников процесса, изучив материалы дела, считает требования истцов подлежащими удовлетворению.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.7 ЗК РФ размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утверждены Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации».

Учитывая единство экономического пространства и правовой системы Российской Федерации, установленные Постановлением № 582 принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, а согласно его требованиям подлежит установлению соответствующими компетентными органами в качестве регулируемой цены.

К основным принципам определения арендной платы, подлежащим применению ко всем публичным землям на территории Российской Федерации, отнесены принципы экономической обоснованности, предсказуемости и предельной простоты расчета, запрета необоснованных предпочтений, учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности.

Согласно принципу предсказуемости расчета размера арендной платы в нормативных правовых актах органов государственной власти и органов местного самоуправления определяются порядок расчета арендной платы и случаи, в которых возможен пересмотр размера арендной платы в одностороннем порядке по требованию арендодателя.

Из пункта 4 статьи 421 и пункта 1 статьи 424 ГК РФ следует, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами.

Из материалов дела следует, что между КУГИ Кемеровской области и Горяйновым Ю.В., Гершгориным В.И. заключен договор аренды земельного участка ### от 26.03.2013 с кадастровым номером ### площадью 5465 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: склады, расположенный по адресу: г. Кемерово, ....

На основании пункта 3.1 договора аренды размер арендной платы и платы за фактическое использование земельного участка определяется в порядке, указанном в протоколе определения величины арендной платы, являющемся неотъемлемой частью договора.

Согласно протоколу определения величины арендной платы от 26.03.2013 размер арендной платы определен по формуле, в основу которой положена кадастровая стоимость арендованного земельного участка в соответствии с Порядком определения арендной платы..., утвержденным Постановлением коллегии Администрации Кемеровской области от 27.02.2008 ###.

В соответствии с п. 2.11. указанного Порядка определения арендной платы..., (в редакции, действующей в спорный период пользования земельным участком) размер арендной платы подлежит изменению арендодателем в одностороннем порядке в следующих случаях:

• изменение кадастровой стоимости земельного участка;

• принятие законов или иных нормативных актов, устанавливающих или изменяющих порядок расчета арендной платы, в том числе устанавливающих или изменяющих коэффициенты, применяемые при расчете арендной платы;

• в случаях, предусмотренных договором аренды земельного участка;

• несоответствие разрешенного использования земельного участка его фактическому использованию либо нахождение на земельном участке объектов, возведенных при отсутствии проектной и разрешительной документации (самовольном строительстве), установленные по результатам проверки комиссией арендодателя, а также иных уполномоченных органов;

• если кадастровая стоимость земельного участка ниже среднего уровня кадастровой стоимости земельных участков данного вида, утвержденного уполномоченным органом исполнительной власти Кемеровской области;

• установление кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном рыночной стоимости;

• если размер арендной платы за земельный участок значительно отличается от размера средней арендной платы земельных участков, отнесенных к одной категории земель, используемых и предназначенных для одних и тех же видов деятельности и предоставленных по одним и тем же основаниям.

С 01.01.2016 на основании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах кадастровой стоимости от 25.01.2017, кадастровая стоимость спорного земельного участка установлена в размере 1160000 руб.

29.07.2016 из земельного участка с кадастровым номером ### площадью 5465 кв.м. образован земельный участок с кадастровым номером 42:24:0301002:1108 площадью 4611 кв.м.

28.02.2017 истцы обратились в КУГИ Кемеровской области с заявлением о перерасчете арендной платы с 01.01.2016 по договору аренды земельного участка от 26.03.2013 ### с кадастровым номером ### площадью 5465 кв.м, исходя из рыночной стоимости земельного участка, установленной решением комиссии в размере 1160000 руб.

21.04.2017 Комитет направил истцам проект дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка ### от 26.03.2013.

Согласно условиям проекта Дополнительного соглашения Договор аренды считать расторгнутым с 29.07.2016. В соответствии с п. 1 Дополнительного соглашения с 01.01.2016 КУГИ Кемеровской области предложено установить арендную плату в размере 54 000 руб. в квартал на основании Протокола определения величины арендной платы, согласно которому размер арендной платы с 01.01.2016 определяется исходя из рыночной стоимости права пользования (величины арендной платы) в соответствии с отчетом от 12.04.2017 ### на дату оценки 01.01.2016.

Суд считает обоснованными доводы истцов о том, что произведенный Комитетом расчет арендной платы, указанный в дополнительном соглашении к договору аренды, не соответствует требованиям законодательства и условиям договора аренды земельного участка от 26.03.2013 ###-Э/13 с кадастровым номером 42:24:0301002:816 площадью 5465 кв.м.

Пунктом 3.6 договора аренды земельного участка от 26.03.2013 ###-Э/13 с кадастровым номером 42:24:0301002:816 площадью 5465 кв.м стороны установили, что размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке в случаях: принятия законов и иных нормативных актов уполномоченных органов, изменяющих порядок расчета арендной платы, условия и сроки ее внесения; изменения кадастровой стоимости земельного участка; определения рыночной стоимости размера арендной платы земельного участка; при изменении условий использования земельного участка, влекущее при расчете размера арендной платы применение установленных нормативными правовыми актами дополнительных коэффициентов.

Арендодатель должен направить арендатору уведомление об одностороннем изменении размера арендной платы. Арендатор обязан принять данное уведомление к исполнению без подписания дополнительного соглашения и произвести доплату в месячный срок с момента получения уведомления об одностороннем изменении размера арендной платы (пункт 3.8 договора аренды).

В соответствии с пунктом 3.7 договора аренды независимо от момента направления арендодателем и получения арендатором уведомления об одностороннем изменении размера арендной платы условия настоящего договора о размере арендной платы, порядке и сроках ее внесения считаются измененными с даты составления отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка.

При этом, при заключении договора аренды земельного участка от 26.03.2013 ### с кадастровым номером ### площадью 5465 кв.м стороны в Протоколе определения величины арендной платы указали формулу расчета арендной платы с применением кадастровой стоимости земельного участка, вида использования, особых условий использования земельного участка, понижающих коэффициентов.

Между тем, из предложенного Комитетом расчета арендной платы с 01.01.2016 следует, что изменение арендной платы определено арендодателем по иной формуле, основанной на рыночной годовой арендной плате, без учета элементов формулы, установленной договором аренды. При этом, пунктом 3.6 договора аренды земельного участка от 26.03.2013 ###-Э/13 с кадастровым номером 42:24:0301002:816 площадью 5465 кв.м не предусмотрена возможность изменения арендодателем в одностороннем порядке методики исчисления арендной платы в случае установления кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном рыночной стоимости аренды.

Ссылка представителя Комитета на то обстоятельство, что в спорный период, исходя из того, что с 01.01.2016 стоимость спорного земельного участка установлена в размере 212,26 руб. за кв.м., а средний уровень кадастровой стоимости для земельных участков в данном кадастровом квартале составляет 2076,69 руб. кв.м., расчет арендной платы за земельный участок должен производится в соответствии с п.п. 2.11,2.13 Постановления Коллегии Администрации Кемеровской области от 27.02.2008 ### «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе - городе Кемерово и предоставленные в аренду без торгов, условий и сроков внесения арендной платы», согласно которым при заключении договоров аренды земельных участков и по действующим договорам аренды в случаях, указанных в абзацах пятом-восьмом пункта 2.11 настоящего Порядка, производится оценка рыночной стоимости размера арендной платы, суд считает несостоятельными.

Односторонний порядок изменения арендной платы по основанию установления кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном рыночной стоимости, предусмотрен Порядком N 62 и условиями договора, однако указанными положениями предусмотрена возможность изменения порядка определения размера арендной платы, но не самой методики ее установления.

Являются обоснованными доводы истцов о недопустимости применения положенного комитетом в основу изменения арендной платы отчета ### от 12.04.2017 Об оценке рыночной стоимости права пользования (рыночной арендной платы) спорного земельного участка, в связи с его несоответствием требованиям Закона об оценочной деятельности, принципу предсказуемости расчета, актуальности размера арендной платы, соответствие его реальной экономической обстановке, соблюдению прав Арендатора на справедливую, соответствующую закону, прогнозируемую арендную плату.

Согласно положениям ст. 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» рыночная стоимость, определенная в отчете, является рекомендуемой для целей совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, о чем указано на стр. 13 отчета ### от 12.04.2017. При этом суд принимает во внимание п. 3.7 договора аренды, которым также предусмотрено, что условия настоящего договора о размере арендной платы, порядке и сроках ее внесения считаются измененными с даты составления отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка.

В настоящем деле с даты отчета (12.04.2017г.) до даты оценки (01.01.2016г.) прошло более шести месяцев, т.е. стоимость, установленная оценщиком на дату 12.04.2017г. является неактуальной, не отвечает принципу прогнозируемости и не подлежит применению с 01.01.2016.

Оценивая в совокупности представленные доказательства, суд считает обоснованными требования истцов об определении условий дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка ###-Э/13 от 26.03.2013, исходя из рыночной стоимости спорного земельного участка с 01.01.2016 в размере 1160000 руб., установленной решением комиссии по рассмотрению споров о результатах кадастровой стоимости от 25.01.2017, на период с 01.01.2016 по 28.07.2016 включительно в следующей редакции, начиная со слов:

«С 01.01.2016 арендная плата устанавливается в размере 6 524 руб. 94 коп. в квартал, в том числе по арендаторам:

Для Горяйнова Ю.В. устанавливается в размере 5 058 руб. 54 коп. в квартал и определяется

по формуле:

А=КС*Кв* Sд/П,где

Кс- 212,26 руб./кв.м -удельный показатель кадастровой стоимости

Кв - 2,25 % - коэффициент, учитывающий вид использования земельного участка

Sд=4 236,81 площадь доли земельного участка (кв.м.) определяется по формуле (Sч/Sзд)*Sзy,

где

Sч=2753,50 - площадь части объекта недвижимости (кв.м);

S зд. = 3551,70 (кв.м) — общая площадь объекта недвижимости (кв.м.).

S зу = 5 465,00 - площадь всего земельного участка (кв.м)

П 4 –количество периодов внесения арендной платы в году.

Для Гершгорина В.И. устанавливается в размере 1 466 руб. 40 коп. в квартал и определяется

по формуле:

А=КС*Кв*S д/П, где

Кс- 212,26 руб./кв.м -удельный показатель кадастровой стоимости

Кв - 2,25 % - коэффициент, учитывающий вид использования земельного участка

Sд=4 236,81 площадь доли земельного участка (кв.м.) определяется по формуле (Sч/Sзд)*Sзy,

где

Sч=2753,50 - площадь части объекта недвижимости (кв.м);

S зд. = 3551,70 (кв.м) — общая площадь объекта недвижимости (кв.м.).

S зу = 5 465,00 - площадь всего земельного участка (кв.м)

П 4 –количество периодов внесения арендной платы в году.

При этом суд считает обоснованными доводы истцов о не применении в указанном расчете коэффициентов, учитывающих уровень инфляции, установленный п. 2 Постановления Коллегии Администрации Кемеровской области от 27.02.2008 ###. Коэффициент инфляции позволяет скорректировать размер арендной платы вследствие инфляционных процессов. Неприменение коэффициентов инфляции в году, следующем за годом установления нового размера арендной платы, обусловлено тем, что в предыдущем году (в году установления новой кадастровой стоимости) произошла актуализация кадастровой стоимости земельного участка и в следующем году эта стоимость отвечает текущему экономическому моменту.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ суд

РЕШИЛ

Требования Горяйнова Ю. В., Гершгорина В. И. удовлетворить.

Определить условия дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка ### от 26.03.2013 с кадастровым номером ### площадью 5465 кв.м исходя из рыночной стоимости с 01.01.2016 в размере 1160000 руб., установленной решением комиссии по рассмотрению споров о результатах кадастровой стоимости от 25.01.2017, на период с 01.01.2016 по 28.07.2016 включительно в следующей редакции, начиная со слов:

«С 01.01.2016 арендная плата устанавливается в размере 6 524 руб. 94 коп. в квартал, в том числе по арендаторам:

Для Горяйнова Ю. В. устанавливается в размере 5 058 руб. 54 коп. в квартал и определяется

по формуле:

А=КС*Кв* Sд/П,где

Кс- 212,26 руб./кв.м -удельный показатель кадастровой стоимости

Кв - 2,25 % - коэффициент, учитывающий вид использования земельного участка

Sд=4 236,81 площадь доли земельного участка (кв.м.) определяется по формуле (Sч/Sзд)*Sзy,

где

Sч=2753,50 - площадь части объекта недвижимости (кв.м);

S зд. = 3551,70 (кв.м) — общая площадь объекта недвижимости (кв.м.).

S зу = 5 465,00 - площадь всего земельного участка (кв.м)

П 4 –количество периодов внесения арендной платы в году.

Для Гершгорина В. И. устанавливается в размере 1 466 руб. 40 коп. в квартал и определяется

по формуле:

А=КС*Кв*S д/П, где

Кс- 212,26 руб./кв.м -удельный показатель кадастровой стоимости

Кв - 2,25 % - коэффициент, учитывающий вид использования земельного участка

Sд=4 236,81 площадь доли земельного участка (кв.м.) определяется по формуле (Sч/Sзд)*Sзy,

где

Sч=2753,50 - площадь части объекта недвижимости (кв.м);

S зд. = 3551,70 (кв.м) — общая площадь объекта недвижимости (кв.м.).

S зу = 5 465,00 - площадь всего земельного участка (кв.м)

П 4 –количество периодов внесения арендной платы в году».

Решение может быть обжаловано в Кемеровский областной суд в течение месяца со дня изготовления в окончательной форме.

Судья Е.И. Исакова

В окончательной форме решение изготовлено 21.11.2017

11