Решение суда о возложении обязанности по внесению изменений в договор управления многоквартирным домом № 2-1129/2017 ~ М-371/2017

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

по делу №

ДД.ММ.ГГГГ г. Самара

Промышленный районный суд г.Самары в составе:

председательствующего судьи Ланских С.Н.

при секретаре ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ООО УК <данные изъяты>» о возложении обязанности по внесению изменений в договор управления многоквартирным домом,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратилась с иском к ответчику, в обоснование требований указано, что она является собственником жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>.

Между собственниками многоквартирного дома и ООО УК «<данные изъяты>» заключен договор управления № от ДД.ММ.ГГГГ. Собственников многоквартирного дома не устраивает качество и стоимость работ по текущему ремонту, который выполняет управляющая компания- стоимость работы завышена.

На основании п.3.5.4 договора управления собственники многоквартирного дома могут вносить предложения о рассмотрении вопросов об изменении настоящего договора на общем собрании собственников дома.

Руководствуясь Постановлением Правительства РФ № от ДД.ММ.ГГГГ., на общем собрании собственником помещений в многоквартирном доме ДД.ММ.ГГГГ было вынесено решение внести изменения в договор управления № о том, что Совет МКД имеет право выбора подрядчика для проведения работ по текущему ремонту общего имущества на условиях, наиболее выгодных для собственников помещений многоквартирного дома, о чем имеется протокол №.

Проект дополнительного соглашения № к договору с предложением внести изменения в текст договора управления путем добавления в раздел 3 «Права и обязанности сторон» пп.3.5.7 в следующей редакции «Совет МКД имеет право выбора подрядчика для проведения работ по текущему ремонту общего имущества на условиях, наиболее выгодных для собственников помещений многоквартирного дома» Проект дополнительного соглашения № с предложением внести изменения в текст договора управления был направлен в управляющую организацию, обслуживающую дом, на имя директора ООО УК «Приволжское ПЖРУ» ФИО5 (вх. № от ДД.ММ.ГГГГ.). В обращении просили внести изменения и дополнения в договор управления, оформить и подписать дополнительное соглашения № к договору управления, сообщить о результатах.

Согласно Закону «О защите прав потребителей» ответчик, поставляя коммунальные услуги, должен предоставить потребителю услуги качества, соответствующего условиям договора, требованиям стандартов, санитарным требованиям, установленным нормам.

В постановлении Правительства РФ № 416 от 15.05.2013г. "О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами" в главе 2 « Стандарты управления многоквартирным домом» пункт 4 подпункт «д» указано, что управлением многоквартирным домом обеспечивается выполнением следующих стандартов: организация оказания услуг и выполнения работ, предусмотренных перечнем услуг и работ, утвержденным решением собрания, в том числе: определение способа оказания услуг и выполнения работ; подготовка заданий для исполнителей услуг и работ; выбор, в том числе на конкурсной основе, исполнителей услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме на условиях,

-2-

наиболее выгодных для собственников помещений в многоквартирном доме. Однако данное требование не соблюдается.

Она добросовестно исполняет все обязательства по договору, сто подтверждается копиями квитанций о внесении платы за жилье и коммунальные услуги. В настоящее время ответчик не в полной мере осуществляет свои обязанности, в частности, игнорирует обращения собственников многоквартирного дома о заключении дополнительного соглашения к договору. Она неоднократно обращалась к ответчику, но ответ получен не был.

Истец просила обязать ООО УК «Приволжское ПЖРУ» устранить недостатки в обслуживании и внести изменения в договор управления № от ДД.ММ.ГГГГ. и заключить дополнительное соглашение.

С учетом изменения исковых требований в порядке ст. 39 ГПК РФ истец как председателя Совета МКД просила обязать ООО УК «Приволжское ПЖРУ» внести изменения в договор управления № от ДД.ММ.ГГГГ путем добавления в раздел 3 «Права и обязанности сторон» пункта 3.5.7 в следующей редакции «Совет МКД имеет право выбора подрядчика для проведения работ по текущему ремонту общего имущества на условиях, наиболее выгодных для собственников помещений многоквартирного дома» и оформить изменения путем подписания сторонами дополнительного соглашения к настоящему договору.

В судебном заседании истец ФИО2 уточненные исковые требования и доводы искового заявления полностью поддержала.

В судебном заседании представитель ООО УК «Приволжское ПЖРУ» ФИО6, действующая по доверенности, исковые требования не признала по основаниям, изложенным в письменном отзыве на иск.

Суд, выслушав пояснения сторон, изучив материалы дела, приходит к следующему.

В судебном заседании установлено, что между собственниками помещений многоквартирном доме, расположенном по адресу: <адрес>, и ООО «УК Приволжское производственное жилищно-ремонтное управление» ДД.ММ.ГГГГ. заключен договор № на управление и выполнение работ по содержании и ремонту общего имущества многоквартирного дома.

На общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: <адрес>, оформленного протоколом № от ДД.ММ.ГГГГ., было принято решение о внесении изменений (дополнений) в договор управления № от ДД.ММ.ГГГГ. в раздел № 3 «Права и обязанности» сторон путем добавления пункта о том, что «Совет МКД имеет право выбора подрядчика для проведения работ по текущему ремонту общего имущества на условиях, наиболее выгодных для собственников помещений многоквартирного дома».

ДД.ММ.ГГГГ. председателем Совета МКД ФИО2 в адрес генерального директора ООО УК «Приволжское ПЖРУ» направлено извещение о принятом решении с проектом дополнительного соглашения № к договору № от ДД.ММ.ГГГГ

ДД.ММ.ГГГГ. председателем Совета МКД ФИО2 в адрес генерального директора ООО УК «Приволжское ПЖРУ» направлена претензия по вопросу рассмотрения поданного заявления от ДД.ММ.ГГГГ., внесения изменения в договор управления.

Письмом от ДД.ММ.ГГГГ в адрес ФИО2 ООО УК «Приволжское ПЖРУ» был дан ответ на претензию с разъяснением о невозможности внесения изменения в договор управления № от ДД.ММ.ГГГГ. и заключения дополнительного соглашения.

Согласно ч. 5 ст. 46 ЖК РФ решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном настоящим Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.

В соответствии с ч. ч. 1, 2, 4, 5-6 и 8 ст. 162 ЖК РФ договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами; по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества

-3-

собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность; условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме; договор управления многоквартирным домом заключается на срок не менее чем один год и не более чем пять лет; при отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором; изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

В целях реализации статьи 162 ЖК РФ постановлением Правительства Российской Федерации от 15 мая 2013 г. N 416 утверждены Правила осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами.

Согласно п. 4 Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 N 416, управление многоквартирным домом обеспечивается выполнением стандартов, в том числе по организации оказания услуг и выполнения работ, предусмотренных перечнем услуг и работ, утвержденным решением собрания, в том числе выбор, в том числе на конкурсной основе, исполнителей услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме на условиях, наиболее выгодных для собственников помещений в многоквартирном доме; заключение договоров оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме; заключение иных договоров, направленных на достижение целей управления многоквартирным домом, обеспечение безопасности и комфортности проживания в этом доме; осуществление контроля за оказанием услуг и выполнением работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме исполнителями этих услуг и работ, в том числе документальное оформление приемки таких услуг и работ, а также фактов выполнения услуг и работ ненадлежащего качества; выбор, в том числе на конкурсной основе, исполнителей услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме на условиях, наиболее выгодных для собственников помещений в многоквартирном доме; заключение договоров оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме; заключение договоров оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;

Таким образом, заключение вышеуказанных договоров является лицензионным требованием, предъявляемым к лицензиатам, и, следовательно, подлежит лицензионному контролю.

В силу п. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Поэтому по общему правилу внесение в договор изменений возможно также по соглашению сторон. При этом с учетом свободы договора принуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным кодексом, законом или добровольно принятым обязательством, а условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (п. п. 1 и 4 ст. 421 ГК РФ).

Статья 452 ГК РФ, определяя порядок изменения и расторжения договора, устанавливает, что соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное; требование об изменении

-4-

или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор

либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Основанием для изменения и расторжения договора в силу ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации может являться существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора. При этом, изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

При этом ч. 8.2 ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.

Принятие собственниками многоквартирного дома решения об изменении условий договора управления многоквартирным домом не может служить основанием для понуждения ответчика ООО УК «Приволжское ПЖРУ» к его исполнению, поскольку решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, но не для ответчика, обязательства которого возникают из договора управления многоквартирным домом, (ч. 5 ст. 46 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Фактически действия истца направлены на понуждение ответчика к изменению условий договора управления многоквартирным домом

Проанализировав приведенные положения закона, суд приходит к выводу о том, что ни гражданское, ни жилищное законодательство не устанавливает обязанность управляющей организации заключить дополнительное соглашение к договору управления многоквартирным домом на тех условиях, которые без ее участия определены собственниками помещений многоквартирного дома. При выборе управляющей организации собственники должны ознакомиться с предлагаемым ею вариантом договора управления и либо присоединиться к нему, либо обсудить вопрос о внесении в него изменений с соблюдением предусмотренного ст. 452 ГК РФ порядка.

Коммерческая организация при избрании ее собственниками помещений в многоквартирном доме в качестве управляющей организацией, не вправе отказать собственникам в заключении с ними договора управления многоквартирным домом на предлагаемых ею условиях. Вместе с тем, обязанности безоговорочно принять любые предложенные собственниками условия договора управления, в том числе, внесение изменений и дополнений в договор путем заключения дополнительного соглашения, на нее законом не возложено.

Заключенный договор управления многоквартирным домом, содержит все существенные условия в соответствии с требованиями ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Кроме того, ФИО2 обратилась в суд с данным иском как председатель Совета МКД, исходя фактически, из интересов всех собственников помещений в доме.

Положениями пункта 5 части 8 статьи 161.1 ЖК РФ установлено, что председатель совета многоквартирного дома на основании доверенности, выданной собственниками помещений в многоквартирном доме, выступает в суде в качестве представителя собственников помещений в данном доме по делам, связанным с управлением данным домом и предоставлением коммунальных услуг.

В соответствии с пунктом 1 статьи 185 ГК РФ доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами.

Таким образом, доверенностью является письменный документ, оформленный надлежащим образом и в соответствии с требованиями, предъявляемым к такого рода документам, содержащий указание на наделение полномочиями по представлению одним лицом интересов другого лица или группы лиц.

-5-

При этом Жилищным кодексом установлена возможность управомочить решением общего собрания конкретное лицо (председателя совета многоквартирного дома) действовать от имени собственников помещений в отношениях с третьими лицами. Каких-либо исключений, на которые возможно распространить пределы делегирования

прав собственников помещений жилого дома, законодательство не устанавливает, в связи с чем представляется возможным наделение такого лица также правом на обращение в суд за защитой интересов всех собственников.

Как следует из разъяснений Верховного Суда Российской Федерации, приведенных в "Обзоре судебной практики за ДД.ММ.ГГГГ года" решение общего собрания собственников помещений дома о наделении председателя совета многоквартирного дома полномочиями представлять собственников помещений многоквартирного дома в судах общей юрисдикции может быть признано доверенностью, выданной собственниками жилья на представление своих интересов в суде.

Вместе с тем, как следует из протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме № от ДД.ММ.ГГГГ. ФИО2 не наделена полномочиями как председателя Совета МКД на обращении в суд от имени всех собственников дома с иском к ответчику об обязаниии внести изменения в заключенные с собственниками помещений в доме договор управления многоквартирным домом, доверенности от собственников помещений МКД не представлено, поэтому по такому требованию она не является ненадлежащим истцом.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ

В удовлетворении исковых требований ФИО2 к ООО УК «Приволжское ПЖРУ» о возложении обязанности по внесению изменений в договор управления многоквартирным домом отказать.

Решение суда может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Самарский областной суд в течение месяца со дня вынесения решения путем подачи жалобы через Промышленный районный суд г.Самары.

Решение в окончательной форме составлено ДД.ММ.ГГГГ.

Председательствующий подпись С.Н. Ланских