Решение суда о признании права собственности по предварительному договору | Судебная практика № 2-6256/2013 ~ М-5932/2013

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

18 ноября 2015 года Головинский районный суд г.Москвы

в составе председательствующего судьи Новиковой Е.А.,

при секретаре Шестакове Д.Г.,

с участием адвоката Шигина Н.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-6256/13 по иску ФИО2 к ЗАО Управляющая компания «Старый город» ФИО6 "Северный парк", ООО Управляющая компания «Спектр Капитал» ФИО6 «Северный парк» о признании права собственности, суд

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО2 в лице представителя, действующего на основании доверенности ФИО7, обратилась в суд с иском к ответчикам ЗАО Управляющая компания «Старый город» ФИО6 «Северный парк», ООО Управляющая компания «Спектр Капитал» ФИО6 «Северный парк» и просит признать за ней право собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.

Свои исковые требования истец мотивирует тем, что в соответствии с предварительным договором с покупателем квартиры от <дата> №01-65160-1, заключенным истцом с ЗАО Управляющая компания «Старый Город» ФИО6 «Северный парк» в лице ЗАО «МИАН-Девелопмент» в целях удовлетворения своих личных, семейных, бытовых нужд, были оплачены денежные средства в размере 9 724 800 руб. на приобретение помещения, включающего двухкомнатную квартиру, расположенную на 31 этаже, условный №289, и летние помещения, общей площадью 69,8 кв.м., расположенные в объекте по строительному адресу: <адрес>, влад. 25, корп. А. Истец свои обязательства по договору исполнила, перечислив на счет ответчика денежные средства, однако до настоящего времени квартира в ее собственность не передана, так как акт реализации инвестиционного контракта не подписан всеми участниками инвестиционного проекта.

Истец ФИО2 и ее представитель, действующая на основании доверенности ФИО8, в судебное заседание явились, исковые требования поддержали.

Представитель ответчика ООО Управляющая компания «Спектр-Капитал» ФИО6 «Северный парк», а также представитель третьего лица ООО «Экология.Технология.Образование-С», действующий на основании доверенности ФИО9, иск не признал, не оспаривая факт исполнения истцом финансовых обязательств перед застройщиком ООО «Экология.Технология.Образование-С», в соответствии с условиями заключённого договора, ссылается на невозможность передачи истцу квартиры в собственность до подписания акта реализации инвестиционного контракта.

Представитель третьего лица Москомстройинвеста, в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещён надлежащим образом, представил в материалы дела письменный отзыв на иск, в котором просит о рассмотрении дела в своё отсутствие и об отказе в иске, в связи с тем, что до настоящего времени акт о результатах реализации по указанному объекту не подписан, исходя из чего право собственности истца на квартиру не может быть признано (л.д. 89-90).

Ответчик ЗАО Управляющая компания «Старый город» ФИО6 «Северный парк» в судебное заседание не явились, о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, мнения на заявление не представили.

Третьи лица Правительство <адрес>, Управление Росреестра по Москве о месте судебного заседания извещены надлежащим образом, представители в суд не явились.

Суд, выслушав стороны, проверив и исследовав материалы дела, считает исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 35 Конституции Российской Федерации каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда.

Согласно ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем признания права.

В соответствии со ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. В случаях и в порядке, предусмотренных настоящим Кодексом, лицо может приобрести право собственности на имущество, не имеющее собственника, на имущество, собственник которого неизвестен, либо на имущество, от которого собственник отказался или на которое он утратил право собственности по иным основаниям, предусмотренным законом.

В соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В соответствии с ч. 1 ст. 129 ГК РФ объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства либо иным способом, если они не изъяты из оборота или не ограничены в обороте.

В соответствии с ч. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно п.1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказания услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В соответствии с п.1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно п.1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Как разъяснено п. 8 Постановлением Пленума ВАС РФ от <дата> № «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего Постановления.

В силу ч. 3 ст. 487 Гражданского кодекса РФ в случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок (статья 457), покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом.

Как установлено в судебном заседании и следует из материалов дела, 06.12.2000г. между Департаментом внебюджетной политики строительства <адрес> (правопреемник Комитет <адрес> по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства) (инвестор), ООО «ЭКОЛОГИЯ.ТЕХНОЛОГИЯ.ОБРАЗОВАНИЕ–С» (инвестор – заказчик) и ГУП «Москва–Центр» (технический заказчик) был заключен Контракт № «О реализации инвестиционного проекта в строительстве», предметом которого является реализация Инвестиционного проекта по строительству жилого комплекса по адресу: <адрес>, вл.25 (л.д. 60-66).

В рамках реализации инвестиционного проекта Инвестор за счет средств целевого бюджетного жилищно–инвестиционного фонда и Заказчик-Инвестор за счет собственных либо привлеченных инвестиций обязуются построить жилой комплекс по следующему адресу: <адрес>, вл.25,

<адрес>ю – 40 000 кв.м;

Общей жилой площадью – 20 000 кв.м;

<адрес>ю – 20 000 кв.м.

Строительство указанного жилого комплекса определено Постановлением Правительства Москвы № от 08.08.2000г.

Ввод объекта в эксплуатацию – 2003 год.

В соответствии с п.2.3,2.5 вышеуказанного Инвестиционного контракта конкретное недвижимое имущество, передающееся сторонам, подлежит определению на основании акта о результатах реализации инвестиционного проекта, составляемого сторонами после ввода объекта в эксплуатацию.

29.11.2004г. между Департаментом инвестиционных программ строительства <адрес> (правопреемником которого является Москомстройинвест) (Инвестор) и ООО «ЭКОЛОГИЯ. ТЕХНОЛОГИЯ. ОБРАЗОВАНИЕ-С» (Соинвестор) был заключен договор №320–ИС на право соинвестирования строительства (реконструкции) объекта по адресу: <адрес>, вл. 25, соинвестором строительства стало ООО «Экология. Технология. Образование-С» (л.д. 67-71).

Протоколом от <дата> было произведено распределение общей жилой площади в домах-новостройках по адресу: <адрес>, вл.25, корп. А, Б, В. В соответствии с указанным протоколом квартира под условным номером 289 по адресу: <адрес>, влад. 25, к. А, переходит в собственность ООО «Экология. Технология.Образование-С» (л.д. 72-73).

Согласно указанным распорядительным документам функции Застройщика по осуществлению проектирования и строительства многофункционального жилого комплекса были возложены на ООО «Экология.Технология.Образование-С» (ООО «ЭТО-С»).

В соответствии с условиями данных документов после завершения строительства объекта жилая, нежилая площадь и машиноместа, помещения общего пользования и инженерного назначения в подземном гараже-автостоянке распределяются в следующем соотношении с учетом условий инвестиционного контракта и договора соинвестирования:

50% - в собственность ООО «Экология.Технология.Образование-С» и привлеченных им соинвесторов.

50% подлежат распределению в следующем соотношении:

95% - в собственность ООО «Экология.Технология.Образование-С» и привлечённых им соинвесторов с учетом оплаты инвестиционного взноса в соответствии с условиями договора (п.2.4) и перечислением в бюджет <адрес> средств в размере 3 986 077 руб. в течение 10 дней с момента подписания дополнительного соглашения (п.7.4.1);

5% - Департаменту градостроительной политики, развития и реконструкции <адрес> для выполнения обязательств перед покупателями.

Разрешение на строительство указанного выше объекта за № Р-0244/01 выдано ООО «Экология.Технология.Образование-С» <дата> со сроком действия до <дата>

<дата> ООО «Экология.Технология.Образование-С» получено разрешение на строительство за № RU77118000-002596 со сроком действия до <дата>

В связи с изменениями и дополнениями в Правила доверительного управления ЗПИФН «Северный парк» доверительным управляющим ЗПИФН «Северный парк» после ЗАО Управляющая компания «Старый Город» являлось ООО Управляющая компания «Премиум Финанс», ныне - ООО Управляющая компания «Спектр-Капитал».

<дата> между ЗАО Управляющая компания «Старый город» ФИО6 «Северный парк» в лице агента ЗАО «МИАН-Девелопмент» и ФИО2 заключен в целях удовлетворения ее личных, семейных, бытовых нужд предварительный договор купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>, влад. 25, к.А, квартира под условным номером 289 (л.д. 12-17).

Платежными поручениями от <дата> г., от <дата> г., от <дата> ФИО2 произвела оплату по договору в сумме 9 724 800 руб. (л.д. 18-20).

После ввода жилого комплекса в эксплуатацию корпусу А был присвоен почтовый адрес: <адрес>, корпус 2.

По данным БТИ спорная квартира имеет общую площадь 70,9 кв.м., ей присвоен номер 278 (л.д. 86).

Суду представлены Дополнительное соглашение от <дата> к Предварительному договору № от <дата> г., заключённое между истцом и ЗАО Управляющая компания «Старый город» ФИО6 «Северный парк» о доплате истцом денежных средств Соинвестору в размере 481 375 руб., в связи с изменением площади квартиры по результатам обмеров БТИ (л.д. 47), а также акт приема-передачи квартиры от <дата> (л.д. 49). Факт выполнения истцом обязательств по дополнительному соглашению подтверждается также платежным поручением № от <дата> (л.д. 48).

Согласно уведомлению Управления Росреестра по Москве от 24.10.2015г. №03/007/2015-533, данные о зарегистрированных правах на объект недвижимого имущества: квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним отсутствуют (л.д.88).

Оценивая доказательства по делу, суд приходит к выводу о том, что истец, заключая предварительный договор купли-продажи, и произведя оплату по указанному договору, в силу ч. 3 ст. 487 ГК РФ приобрела право требования передачи в ее собственность квартиры в жилом доме, расположенном по адресу: <адрес>, который в установленном порядке принят в эксплуатацию, объект инвестирования – <адрес>, передана в пользование истцу, в полном объеме исполнившей обязательство по предварительному договору о внесении денежных средств в счет оплаты жилого помещения. В силу требований закона истец имеет бесспорное право получить в собственность вышеуказанное жилое помещение. В данном случае имеет место невозможность заключения договора купли-продажи квартиры по причине, явно не зависящей от истца. Истец не может повлиять на оформление права собственности ответчика на передаваемый объект недвижимости.

Таким образом, за ФИО2 следует признать право собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194 – 198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ

Признать за ФИО2 право собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.

Решение может быть обжаловано в Московский городской суд путём подачи апелляционной жалобы в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через канцелярию по гражданским делам Головинского районного суда <адрес>.

Судья