Решение суда о взыскании неустойки с застройщика № 02-0385/2016

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

05 февраля 2016 года город Москва

Тушинский районный суд город Москвы

в составе председательствующего судьи Куличева Р.Б.,

при секретаре Тихоновой И.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 02-0385/16 по иску Фомичева Д.Б. к обществу с ограниченной ответственностью «Истринские дали», обществу с ограниченной ответственностью «Истра «Водоканал – Сервис» о взыскании неустойки, компенсации морального вреда, штрафа,

УСТАНОВИЛ:

Фомичев Д.Б. обратился в суд с иском к ООО «Истринские дали», ООО «Истра «Водоканал – Сервис» (с учетом уточненного иска, л.д. 126,127) о взыскании неустойки за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства за период с 12 июля 2014 года по 30 июля 2015 года в размере 767 622 рубля 24 копейки, компенсации морального вреда в размере 60 000 рублей, штрафа в размере 50% от присуждённых истцу судом денежных средств, признании недействительным одностороннего акта о передаче объекта долевого строительства от 02 декабря 2014 года, обязании ответчика подписать с истцом двухсторонний передаточный акт от 21 ноября 2015 года и возвратить истцу два экземпляра актов с печатью и подписью ООО «Истринские дали», признать недействительными начисленные истцу ООО «Истра «Водоканал – Сервис» на основании одностороннего акта от 02 декабря 2014 года платежи за содержание и эксплуатацию квартиры за период с 02 декабря 2014 года по 21 декабря 2015 года.

В обоснование заявленного иска истец указывает, что 14 января 2013 года между ним и ООО «Истринские дали» был заключён договор участия в долевом строительстве квартиры в жилом доме № 1-К01-5-02-163. Указанный договор был зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области за номером 50-50-08/001/2013-099 от 11 февраля 2013 года. Объектом долевого строительства является трёхкомнатная квартира № 163, проектной площадью 90,3 кв.м, расположенная на 2-м этаже в 5 секции 1-го корпуса по строительному адресу Московская область, Истринский район, ***. Цена договора определена в размере 3 792 600 рублей. Оплата по договору в размере 3 792 600 рублей произведена истцом в полном размере, в срок и в порядке, предусмотренном договором. Срок передачи объекта истцу установлен в договоре не позднее 25 декабря 2013 года. Однако в указанный срок объект не был передан застройщиком. На момент предъявления иска квартира истцу по двухстороннему передаточному акту не была передана. Составленный ООО «Истринские дали» односторонний акт о передаче объекта от 02 декабря 2014 истец считает недействительным, составленным с нарушением Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Кроме того, у объекта долевого строительства имеются недостатки, которые ответчиком - ООО «Истринские дали» не были устранены. Составление ООО «Истринские дали» одностороннего акта повлекло необоснованное начисление ООО «Истра «Водоканал – Сервис» сумм за эксплуатацию и содержание квартиры. В связи с этим истец просит признать односторонний акт ООО «Истринские дали» недействительным и признать недействительными начисленные платежи за эксплуатацию и содержание квартиры, а также обязать ответчика ООО «Истринские дали» подписать с истцом двухсторонний передаточный акт от 21 ноября 2015 года (подписанный со стороны истца 21 ноября 2015 года и направленный в адрес застройщика ему на подпись 25 ноября 2015 года) и возвратить истцу два экземпляра актов с печатью и подписью ООО «Истринские дали».

В судебном заседании представитель истца – по доверенности Светцова В.П. исковые требования поддержала.

В судебном заседании представитель ответчика – ООО «Истринские дали» – по доверенности Коновалова Е.В. в иске просила отказать.

В судебное заседание представитель ответчика – ООО «Истра «Водоканал – Сервис» не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен, ранее представил отзыв, в котором вопрос об удовлетворении исковых требований оставил на усмотрение суда.

В соответствии с частью 3 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) суд вправе рассмотреть дело в случае неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте судебного заседания, если ими не представлены сведения о причинах неявки или суд признает причины их неявки неуважительными. Поскольку ответчиком – ООО «Истра «Водоканал – Сервис» не представлены суду сведения о причинах неявки, с учетом мнения представителей истца и ответчика ООО «Истринские дали», полагавших возможным рассмотреть дело в отсутствии представителя ООО «Истра «Водоканал – Сервис», суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя ООО «Истра «Водоканал – Сервис».

Суд, выслушав позицию представителей истца и ответчика, исследовав письменные материалы дела, оценив доказательства в их совокупности и взаимозависимости, приходит к выводу о частичном удовлетворении исковых требований по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 14 января 2013 года между истцом и ответчиком – ООО «Истринские дали» был заключен договор участия в долевом строительстве квартиры жилого дома № 1-К01-5-02-163 (л.д. 17 – 24). Согласно пунктам 1.2, 1.3 договора объектом долевого строительства является квартира № 163 в корпусе 01 жилого комплекса «Новые Снегири», расположенного по адресу Московская область, Истринский район, ***. Согласно пункту 1.4 договора, срок окончания строительства Корпуса – 25 ноября 2013 года. Срок передачи дольщику (истцу) объекта долевого строительства – не позднее 25 декабря 2013 года (пункт 1.5).

Согласно части 1 статьи 6 Федерального закон от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ) застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи. Согласно части 3 статьи 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации. Как следует из материалов дела, дополнительные соглашения об изменении предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства к договору участия в долевом строительстве жилого дома № 1-К01-5-02-163 не заключались. Следовательно, объект долевого строительства должен был быть передан истцу в срок до 25 декабря 2013 года.

Возражая против заявленных требований, ответчик ООО «Истринские дали» указывает, что 12 марта 2014 года между истцом и ООО «Истринские дали» был составлен акт осмотра квартиры (л.д. 27), в котором выявлены строительные недостатки, которые ответчик частично признал и устранил в признанном им объеме. Однако, истец не согласился с объемом выполненных работ и направил ответчику ООО «Истринские дали» претензии об устранении недостатков (л.д. 29, 30, 32). Ответчик ООО «Истринские дали» считает, что указанные в претензиях истца недостатки выполненных работ не являются существенными в силу Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ и не могут служить основанием для отказа в подписании акта приема – передачи объекта долевого строительства. В связи с этим, ответчиком ООО «Истринские дали» 02 декабря 2014 года был оформлен односторонний акт приема-передачи объекта долевого участия (л.д. 13).

Согласно части 1 статьи 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. Согласно Обзору практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденному Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 4 декабря 2013 года, в качестве существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства судами признается несоответствие объекта долевого строительства условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям, предъявляемым к такого рода объектам, которое является неустранимым или которое не может быть устранено без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляется неоднократно, или проявляется вновь после его устранения, или другое подобное нарушение требований к качеству объекта долевого строительства. В соответствии с частью 6 статьи 8 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 настоящей статьи).

Составляя односторонний акт приема – передачи объекта ответчик исходил из того, что истец извещен о готовности объекта, а строительные недостатки, которые могли послужить основанием для отказа в подписании акта приема – передачи объекта ответчиком устранены. Суд не может согласиться с данной позицией ответчика ООО «Истринские дали» по следующим основаниям.

Согласно части 4 статьи 8 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства, предусмотренных частью 6 настоящей статьи. Сообщение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку. При этом срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства не может быть установлен ранее чем за четырнадцать дней и позднее чем за один месяц до установленного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения.

В соответствии со статьей 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Истец, требуя признать односторонний акт незаконным, указывает, что не получал от застройщика уведомление о завершении строительства. Доказательств направления ответчиком ООО «Истринские дали» истцу сообщения о завершении строительства суду не представлено, а судом не установлено. 05 марта 2014 года истцом застройщику направлено заявление, в котором истец просит считать окончание двухмесячного срока на принятие квартиры с января 2014 года – месяца получения смотрового ордера (л.д. 28) в связи с тем, что письмо о вводе первой очереди домов в эксплуатацию и о завершении строительства истцом получено не было.

12 марта 2014 года истцом и ответчиком ООО «Истринские дали» составлен смотровой ордер (акт осмотра квартиры), в котором истцом указаны претензии к застройщику (л.д. 27). Данный смотровой ордер был подписан обеими сторонами и застройщик принял на себя обязательства устранить все указанные в акте недостатки в срок не позднее 45 дней. 17 июня 2014 года между ответчиком и ООО «Авангард – 2» составлен акт приема-передачи выполненных частичных работ по квартире ответчика, произведенных на основании претензий, указанных в смотровом ордере (л.д. 156,157). Однако доказательств направления застройщиком истцу данного акта, также как и доказательств направления письменного уведомления об исправлении данных недостатков, ответчиком ООО «Истринские дали» суду не представлено. Возражая против заявленных истцом требований о взыскании неустойки за период с 12 июля 2014 года по 30 июля 2015 года, ответчик ООО «Истринские дали» указывает, что спорные вопросы в отношении требования о выплате неустойки за нарушение сроков передачи объекта были разрешены сторонами при заключении мирового соглашения, утвержденного определением Лобненского городского суда Московской области от 08 июня 2015 года, согласно которому ООО «Истринские дали» обязалось возместить истцу денежные средства в счет уменьшения цены договора и в счет неустойки с 26 декабря 2013 года по 11 июля 2014 года. В связи с этим в настоящее время, по мнению ответчика ООО «Истринские дали», правовые основания для взыскания неустойки у истца отсутствуют. Суд не может согласиться с данной позицией ответчика по следующим основаниям. Материалами дела подтверждается, что 08 июня 2015 года определением Лобненского городского суда Московской области между истцом и ООО «Истринские дали» было утверждено мировое соглашение, по которому истцу была выплачена неустойка за период с 26 декабря 2013 года (следующий день после установленной договором даты передачи объекта истцу) по 11 июля 2014 года. Вместе с тем, заключение мирового соглашения не влечет прекращение обязательств по выплате неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства истцу. В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. В соответствии с частью 3 статьи 8 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ после получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. В соответствии с частью 2 статьи 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

В соответствии с пунктом 23 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 04 декабря 2013 года) в случае передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства с нарушением предусмотренного договором срока период просрочки исполнения обязательства застройщика определяется днем, следующим после указанного в договоре дня, с которым связывается исполнение этого обязательства (окончание указанного в договоре срока исполнения обязательства застройщика), с одной стороны, и днем подписания передаточного акта (иного документа о передаче квартиры застройщиком участнику долевого строительства), - с другой.

В соответствии с частью 1 статьи 12 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Согласно статье 220 ГПК РФ заключение мирового соглашения является основанием прекращения производства по делу. Таким образом, заключение истцом и ответчиком ООО «Истринские дали» мирового соглашения в Лобненском городском суде Московской области свидетельствует о прекращении спорных правоотношений только в части предмета иска, но не влечет прекращение правоотношений на будущее время. Как установлено в судебном заседании и, как следует из мирового соглашения, утвержденного определением Лобненского городского суда Московской области от 08 июня 2015 года, истцу ответчиком ООО «Истринские дали» была выплачена неустойка лишь за период с 26 декабря 2013 года (следующий день после установленной договором даты передачи объекта истцу) по 11 июля 2014 года. Требования о взыскании неустойки за иной период при рассмотрении дела в Лобненском городском суде Московской области истцом не заявлялись.

Учтивая вышеизложенное, суд приходит к выводу о наличии оснований для взыскания с ответчика ООО «Истринские дали» в пользу истца Фомичева Д.Б. неустойки за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства за период с 12 июля 2014 года по 30 июля 2015 года в размере 767 622 рубля 24 копейки. Расчет истца – (3 792 600/100 х 8,25%/300х2) х 368 проверен судом и признан обоснованным. Вместе с тем, ответчиком заявлено ходатайство о снижении неустойки в порядке статьи 333 ГК РФ. В связи с этим, учитывая степень вины ответчика в нарушении обязательства, компенсационный характер неустойки, суд считает возможным уменьшить размер взыскиваемой неустойки соразмерно последствиям нарушения обязательств до суммы 383 812 рублей (767 622,2462).

Также истец просит признать недействительным односторонний акт ответчика ООО «Истринские дали» о передаче объекта от 02 декабря 2014 года. Как подтверждается материалами дела (л.д. 13), указанный односторонний акт о передаче объекта долевого строительства был составлен ответчиком ООО «Истринские дали» после обращения истца в Лобненский городской суд Московской области с исковыми требованиями об уменьшении цены договора по причине наличия у объекта долевого строительства недостатков. Из материалов дела следует, что согласно почтовому штемпелю на конверте (л.д. 11) односторонний акт и сопроводительное письмо, датированные 02 декабря 2014 года, были направлено застройщиком участнику долевого строительства 05 декабря 2014 года.

Из одностороннего акта о передаче объекта долевого строительства от 02 декабря 2014 года следует, что он составлен застройщиком в связи с уклонением истца от принятия объекта долевого строительства в срок, предусмотренный сообщением о завершении строительства многоквартирного дома и о готовности объекта долевого строительства к передаче, направленным истцу 31 декабря 2013 года. Однако, как установлено в судебном заседании, данное сообщение о завершении строительства ответчиком ООО «Истринские дали» истцу не направлялось. Таким образом, основания для составления одностороннего акта у ответчика отсутствовали.

Из сопроводительного письма застройщика, исх. № 218 от 02 декабря 2014 года (л.д. 12) к указанному одностороннему акту передачи объекта следует, что ответчик ООО «Истринские дали» извещал истца об устранении недостатков устно. Информация о письменном извещении истца об устранении недостатков и о приглашении его на приемку объекта по результатам устранения недостатков в данном письме отсутствует. Непосредственно из данного сопроводительного письма следует, что ответчик ООО «Истринские дали» данным письмом извещает истца об устранении недостатков и одновременно направляет истцу односторонний акт.

Доводы ответчика ООО «Истринские дали», что им до составления одностороннего акта было направлено в адрес истца уведомление об устранении недостатков, не нашли своего подтверждения в судебном заседании. Ответчиком ООО «Истринские дали» в судебном заседании было представлено уведомление об устранении недостатков от 20 ноября 2014 года (л.д. 125). Однако, доказательств направления истцу данного уведомления ответчиком ООО «Истринские дали» не представлено и судом не установлено.

Соответственно, факт уклонения истца от принятия объекта не находит своего подтверждения в материалах дела, доказательств обратного ответчиком ООО «Истринские дали» не представлено и судом не установлено.

08 мая 2014 года истцом направлена претензия ответчику ООО «Истринские дали», в которой истец указывает, что указанные в акте осмотра от 12 марта 2014 года недостатки устранены данным ответчиком не были и требует устранения недостатков (л.д. 23). 03 июня 2014 года истцом направлена повторная претензия, согласно которой претензия от 08 мая 2014 года, направленная истцом ответчику не исполнена. Истец просит сообщить о принятом решении об устранении недостатков в 10-дневный срок с момента получения претензии (л.д. 30). 28 июня 2014 года истцом направлена ответчику ООО «Истринские дали» претензия-требование об уменьшении цены договора в связи с неисправлением недостатков, указанных в претензии, на сумму 800 000 рублей, которую истец просит застройщика возвратить на расчетный счет истца. Данная претензия не была удовлетворена ответчиком ООО «Истринские дали», в связи с чем истец обратился в Лобненский городской суд Московской области (дело зарегистрировано 29.10.2014 года, гражданское дело № 2-45/2015 (2-1436/2014) с предъявлением требований о взыскании с ООО «Истринские дали» денежных средств в счет уменьшения цены договора по причине наличия у объекта долевого строительства недостатков, о взыскании денежных средств в счет неустойки за период с 26 декабря 2013 года по 11 июля 2014 года, о взыскании штрафа и судебных расходов, компенсации морального вреда.

15 декабря 2014 года Лобненским городским судом Московской области гражданское дело № 2-1436/2014 (2-45/2015) было приостановлено в связи с назначением судебной экспертизы на предмет наличия недостатков у Объекта долевого строительства (л.д. 78).

08 июня 2015 года производство по гражданскому делу № 2-45/2015 было прекращено в связи с утверждением судом заключенного между ООО «Истринские дали» и Фомичевым Д.Б. мирового соглашения.

После получения от ООО «Истринские дали» денежных средств в счет уменьшения цены договора, истец обратился к ответчикам ООО «Истринские дали» и к ООО «Истра «Водоканал-Сервис» с претензией от 07 июля 2014 года (л.д. 14). В данной претензии истец указал на свою готовность принять объект долевого строительства в связи с выплатой ответчиком ему денежных средств в счет уменьшения цены договора. Просил ответчика ООО «Истринские дали» передать ему квартиру по двухстороннему передаточному акту и письменно сообщить время и дату его подписания, а также уплатить ему неустойку за период с 12 июля 2014 года по дату подписания двухстороннего передаточного акта. Просил ответчика ООО «Истра «Водоканал-Сервис» аннулировать все начисленные истцу платежи за эксплуатацию и содержание квартиры в связи с незаконностью одностороннего акта о передаче квартиры от 02 декабря 2014 года. Данная претензия ответчиками не исполнена.

20 ноября 2015 года истец взамен на выдачу ключей от квартиры оплатил ответчику ООО «Истра «Водоканал – Сервис» платежи в размере 59 819 рублей 94 копейки за эксплуатацию объекта за период с 02 декабря 2014 года по 21 ноября 2015 года, начисленные на основании одностороннего акта от 02 декабря 2014 года, составленного ответчиком ООО «Истринские дали».

21 ноября 2015 года истцу выдали ключи от квартиры, а также между истцом и ответчиком ООО «Истра «Водоканал – Сервис» был заключен договор управления № К01-02-156 от 21 ноября 2015 года (л.д. 128).

21 ноября 2015 года истец подписал двухсторонний передаточный акт и 25 ноября 2015 года направил его со своей подписью застройщику в трех экземплярах, а также направил застройщику письменное требование от 25.11.2015 года с просьбой подписать данный двухсторонний передаточный акт и вернуть истцу два его экземпляра с печатью и подписью застройщика (л.д.114-117). Данное требование истца застройщиком не исполнено.

Согласно части 2 статьи 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков. Как установлено в судебном заседании ответчиком истцу 25 июня 2015 года была выплачена денежная сумма в счет уменьшения цены договора по мировому соглашению, утвержденному 08 июня 2015 года определением Лобненским городским судом.

Согласно части 5 статьи 8 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона.

Как установлено в судебном заседании, сторонами был составлен акт о наличии недостатков – смотровой ордер от 12 марта 2014 года. Данный смотровой ордер был подписан обеими сторонами, срок устранения недостатков был установлен - 45 дней. Истец неоднократно обращался к ответчику ООО «Истринские дали» с претензиями по факту не устранения в полном объеме указанных в акте осмотра объекта от 12 марта 2014 года недостатков и в связи с их неудовлетворением обратился с иском в Лобненский городской суд Московской области с требованием об уменьшении цены договора.

Как следует из части 6 статьи 8 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ застройщик вправе составить односторонний акт при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи, т.е за исключением случая, когда участник долевого строительства обратился к застройщику до подписания передаточного акта с требованием о составлении акта о несоответствии объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона. Данное положение также предусмотрено пунктом 25 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, из которого следует, что при установлении судом злоупотребления правом со стороны участника долевого строительства, который уклоняется или отказывается от принятия объекта долевого строительства в установленный срок (за исключением случая, когда участником долевого строительства предъявлено застройщику требование о составлении акта о несоответствии объекта долевого строительства установленным требованиям к качеству объекта долевого строительства), окончание периода просрочки исполнения обязательства застройщика по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства определяется днем составления застройщиком одностороннего акта (иного документа) о передаче объекта долевого строительства. Как следует из части 6 статьи 8 Федерального закон от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ обязательным условием для составления акта является исполнение застройщиком своей обязанности по направлению участнику долевого строительства уведомления о завершении строительства в соответствии с частью 4 настоящей статьи.

Ни одно из указанных условий застройщиком при составлении одностороннего акта соблюдено не было.

В связи с не направлением застройщиком истцу уведомления о завершении строительства, а также в связи с предъявлением истцом застройщику требования о составлении акта о несоответствии объекта долевого строительства установленным требованиям к качеству объекта долевого строительства и в связи с составлением смотрового ордера от 12 марта 2014 года и подписанием его обеими сторонами, а также по причине не представления ответчиком ООО «Истринские дали» доказательств направления истцу уведомления об устранении недостатков объекта и по причине составления застройщиком одностороннего акта о передаче объекта от 02 декабря 2014 года в период нахождения спора о недостатках объекта на рассмотрение в Лобненском городском суде Московской области, с учетом заключения сторонами мирового соглашения 08 июня 2016 года, согласно условиям которого ответчик произвел денежную выплату в счет уменьшения цены договора по причине наличия у объекта долевого строительства недостатков, суд полагает, что односторонний акт от 02 декабря 2014 года составлен в нарушение положений частей 4, 5 и 6 статьи 8 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ. В связи с этим исковые требования истца о признании одностороннего акта о передаче объекта от 02 декабря 2014 года недействительным и об обязании застройщика подписать с истцом двухсторонний передаточный акт от 21 ноября 2015 года подлежат удовлетворению. Поскольку в соответствии со статьей 17 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки, а также иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения, суд полагает возможным обязать ответчика ООО «Истринские дали» передать истцу два экземпляра передаточного акта.

Рассматривая исковые требования о признании недействительными начисленных истцу ответчиком ООО «Истра «Водоканал – Сервис» на основании составленного ответчиком ООО «Истринские дали» одностороннего акта от 02 декабря 2014 года платежей за содержание и эксплуатацию квартиры за период с 02 декабря 2014 года по 21 ноября 2015 года, суд приходит к следующему.

В отзыве на исковое заявление исх. № 142 от 24 ноября 2015 года (л.д. 103,104) ответчик – ООО «Истра «Водоканал – Сервис» указывает, что 21 ноября 2015 года между истцом и ООО «Истра «Водоканал – Сервис» был заключен договор управления жилым домом. Управляющая организация финансовых претензий к истцу не имеет и на момент подачи иска договорных отношений не имела. Акт приема-передачи жилого помещения собственнику в управляющую организацию не передавался. Абонентский учет по начислению услуги отопления, содержания и ремонта общего имущества производился на имя застройщика. Корректировка начислений по лицевому счету жилого помещения будет проведена Управляющей организацией в соответствии с решением, принятым судом по результатам рассмотрения исковых требований, в части, касающейся указанных расчетов. Вопрос об удовлетворении исковых требований ответчик ООО «Истра «Водоконал Сервис» оставил на усмотрение суда.

С учетом положений статьей 219, 422 ГК РФ, статьи 153 Жилищного кодекса Российской Федерации, части 1 статьи 8, части 1 статьи 12 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ передача дольщику построенного объекта по акту приема-передачи является моментом возникновения у дольщика статуса владельца и пользователя, а также обязанности несения расходов по содержанию жилого помещения и оплате коммунальных платежей. С момента подписания передаточного акта приобретатель обязан осуществлять права собственника по содержанию квартиры и оплате коммунальных и иных платежей.

Соответственно, в связи с тем, что составленный застройщиком 02 декабря 2014 года односторонний акт о передаче объекта составлен в нарушение закона и является недействительным, то и начисленные истцу на основании данного одностороннего акта платежи за период до передачи истцу объекта (с 02.12.2014г. по 21.11.2015г.) согласно квитанции (л.д 118) в размере 59 819 рублей 94 копейки, являются недействительными.

Также истцом заявлено требование о взыскании с ответчика компенсации морального вреда в размере 60 000 рублей. В силу статьи 15 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей», с учетом принципа разумности и справедливости суд взыскивает с ответчика ООО «Истринские дали» в пользу истца в счет компенсации морального вреда – 10 000 рублей.

В силу части 6 статьи 13 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей», при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя. Поскольку ответчиком ООО «Истринские дали» в добровольном порядке требования истца не удовлетворены, суд взыскивает с данного ответчика в пользу истца штраф в размере 50% от присужденной судом суммы, в размере 196 905 рублей 56 копеек (383 812 +10 000 = 196905,96)

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ

исковые требования Фомичева Д.Б. к обществу с ограниченной ответственностью «Истринские дали», обществу с ограниченной ответственностью «Истра «Водоканал – Сервис» о взыскании неустойки, компенсации морального вреда, штрафа – удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Истринские дали» в пользу Фомичева Д.Б. неустойку за нарушение сроков передачи квартиры в размере 383 811 рублей 12 копеек, компенсацию морального вреда 10 000 рублей, штраф в размере 196 905 рублей 56 копеек.

Признать односторонний акт от 02 декабря 2014 года о передаче объекта долевого строительства по договору участия в долевом строительстве квартиры № 1-К01-5-02-163 от 14 января 2013 года недействительным.

Обязать общество с ограниченной ответственностью «Истринские дали» подписать с Фомичевым Д.Б. двухсторонний передаточный акт от 21 ноября 2015 года по договору участия в долевом строительстве квартиры № 1-К01-5-02-163 от 14 января 2013 года и передать истцу два экземпляра передаточного акта.

Признать недействительными начисленные обществом с ограниченной ответственностью «Истра «Водоканал-Сервис» на основании одностороннего акта от 02 декабря 2014 года платежи за содержание и эксплуатацию квартиры за период с 02 декабря 2014 года по 21 ноября 2015 года в размере 59 819 рублей 94 копейки.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский городской суд через Тушинский районный суд города Москвы в течение месяца.