Решение суда о расторжении договоров купли-продажи, возмещении вреда № 2-1811/2017

Дело № 2-1811/2017

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

01 июня 2017 года         г. Уфа

Ленинский районный суд г. Уфы Республики Башкортостан в составе:

председательствующего судьи Идиятовой Н.Р.,

при секретаре Гуслине А.А.,

с участием истца ЗВВ

представителя истца ЕСА

представителей ответчика ЗИГ., ИДА

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ЗВВ к индивидуальному предпринимателю СИЮ о расторжении договоров купли-продажи, возмещении вреда,

УСТАНОВИЛ:

ЗВВ обратился в суд с иском к индивидуальному предпринимателю СИЮ о расторжении договоров купли-продажи, возмещении вреда, мотивируя свои требования тем, что между сторонами были заключены договора купли-продажи земельных участков с рассрочкой платежа № от ДД.ММ.ГГГГ года, согласно которым продавец передает, а покупатель принимает в собственность земельные участки:

- земельный участок, общей площадью № кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, 380 м. от въездной группы, кадастровый номер земельного участка <данные изъяты>

- земельный участок, общей площадью № кв.м., расположенный по адресу: <адрес> 396 м. от въездной группы, кадастровый номер земельного участка <данные изъяты>

- земельный участок, общей площадью № кв.м., расположенный по адресу: <адрес> м. от въездной группы, кадастровый номер земельного участка <данные изъяты> в границах, указанных в кадастровом паспорте, прилагаемом к договору (договор №1);

- земельный участок, общей площадью № кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, 456 м. от въездной группы, кадастровый номер земельного участка <данные изъяты>

- земельный участок, общей площадью № кв.м., расположенный по адресу: <адрес> 469 м. от въездной группы, кадастровый номер земельного участка <данные изъяты>

- земельный участок, общей площадью № кв.м., расположенный по адресу: <адрес> 475 м. от въездной группы, кадастровый номер земельного участка <данные изъяты> в границах, указанных в кадастровом паспорте, прилагаемом к настоящему договору (договор №2);

- земельный участок, общей площадью № кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, 313 м. от въездной группы, кадастровый номер земельного участка <данные изъяты> (договор №3);

- земельный участок, общей площадью № кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, 313 м. от въездной группы, кадастровый номер земельного участка <данные изъяты> (договор №3);

- земельный участок, общей площадью № кв.м., расположенный по адресу: <адрес> 257 м. от въездной группы, кадастровый номер земельного участка <данные изъяты> (договор №3);

- земельный участок, общей площадью № кв.м., расположенный по адресу: № ориентир: ДНП «№. от въездной группы, кадастровый номер земельного участка <данные изъяты> в границах, указанных в кадастровом паспорте, прилагаемом к настоящему договору (договор №). Вышеуказанные земельные участки имеют категорию земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: ведение дачного хозяйства. Земельные участки принадлежат продавцу на праве собственности. Продавец обязуется передать земельные участки в состоянии, пригодном для их использования в соответствии с разрешенным использованием. Согласно п.3.1 договоров, договорная цена вышеуказанных земельных участков по Договору №1 составляет <данные изъяты>, по Договору №2 составляет <данные изъяты>, по Договору №3 составляет <данные изъяты>. Цена каждого земельного участка составляет <данные изъяты>. Пунктом 3.1.1 установлено, что договорная цена земельных участков включает в себя стоимость проведения магистральных коммуникаций (газоснабжение, электроснабжение) и устройство межквартальных проездов. Пунктом 2.1.5 продавец обязуется предоставить право подключения к магистральным коммуникациям (газоснабжение, электроснабжение) на границе передаваемых земельных участков в срок до ДД.ММ.ГГГГ года. Договора вступают в силу с даты его подписания и действуют до полного исполнения сторонами своих обязательств по настоящему договору. С момента подписания настоящего договора и по настоящее время обязательства покупателя по оплате земельных участков в соответствии с п.3.2 договоров выполнены частично. В соответствии с п.3.2. договоров оплачено по Договору №1 - <данные изъяты>, по Договору №2 - <данные изъяты>, по Договору №3 - <данные изъяты>. Итого оплачено <данные изъяты>. Продавец по настоящее время установленные договорами обязательства не исполнил, а именно не проведены магистральные коммуникации (газоснабжение, электроснабжение) и не проведено устройство межквартальных проездов и эти работы были включены в договорную цену земельных участков. По заказу покупателя были проведены землеустроительная экспертиза и оценочные работы по приобретенным земельным участкам, из которых видно, что продавцом значительно завышена цена каждого земельного участка. Так, по договору она составила <данные изъяты> рублей, тогда как по акту оценки цена составляет каждого из земельных участков составляет по <данные изъяты>. Два земельных участка, находящихся <адрес> с кадастровыми номерами <данные изъяты> и <данные изъяты> невозможно использовать по назначению, в связи с тем, что имеется глубокий уклон согласно землеустроительной экспертизе. Указывает, что при заключении Договоров №1,2,3 купли-продажи земельных участков с рассрочкой платежа от ДД.ММ.ГГГГ года были нарушены его права тем, что продавец не предоставил достоверную информацию о земельных участках, а так же тем, что была существенно завышена цена земельных участков. Кроме того, по настоящее время не исполнены обязательства продавца, согласно п. 3.1.1 и 2.1.5. Государственная регистрация прав на земельные участки проведена с обременением и у него не имеется возможности проводить какие-либо сделки и другие юридически значимые действия с приобретенными земельными участками, сроки продавцом значительно нарушаются. В рамках досудебного разбирательства дела им ДД.ММ.ГГГГ была направлена ответчику претензия с требованием расторгнуть Договор №1, Договор №2, Договор №3 купли-продажи земельных участков с рассрочкой платежа от ДД.ММ.ГГГГ, заключенных между сторонами, ответа на претензию им от ответчика не получено. Возвратить фактически перечисленную сумму в размере ФИО19, возместить фактически понесенные убытки в размере <данные изъяты> Просит расторгнуть Договор №1, Договор №2, Договор №3 купли-продажи земельных участков с рассрочкой платежа от ДД.ММ.ГГГГ; обязать ответчика возвратить уплаченную сумму в размере <данные изъяты>; возместить фактически понесенные убытки в размере <данные изъяты>; штраф в размере <данные изъяты> компенсацию морального вреда в размере <данные изъяты>, госпошлину в размере <данные изъяты>.

В судебном заседании истец ЗВ., его представитель ЕСА. исковые требования поддержали, просили их удовлетворить.

Представители ответчика СИЮ. - ИД.А., ЗИГ в судебном заседании исковые требования не признали, просили отклонить.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы гражданского дела и оценив доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.

Согласно статье 56 Гражданского процессуального кодекса РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии со статьей 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В соответствии с п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с ч. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Согласно статье 454 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Общие основания расторжения договора установлены ч. 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ, из которой следует, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной;

в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Судом установлено что, на основании решения Совета сельского поселения Таптыковский сельсовет муниципального района Уфимский район Республики Башкортостан от <данные изъяты>. № утвержден план организации и застройки дачного некоммерческого партнерства «<адрес> находящийся на территории сельского поселения Таптыковский сельсовет муниципального района Уфимский район Республики Башкортостан.

ДД.ММ.ГГГГ между индивидуальным предпринимателем СИЮ и ЗВВ заключен Договор № купли-продажи земельных участков с рассрочкой платежа. Согласно данному договору продавец передает, а покупатель принимает в собственность земельные участки: земельный участок, общей площадью № кв.м., расположенный по адресу: <адрес> 380 м. от въездной группы, кадастровый номер земельного участка <данные изъяты>; земельный участок, общей площадью № кв.м., расположенный по адресу: <адрес> 396 м. от въездной группы, кадастровый номер земельного участка <данные изъяты> земельный участок, общей площадью 1000 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> 407 м. от въездной группы, кадастровый номер земельного участка <данные изъяты> в границах, указанных в кадастровом паспорте, прилагаемом к договору.

№ года между индивидуальным предпринимателем СИЮ и ЗВВ заключен Договор № купли-продажи земельных участков с рассрочкой платежа. Согласно данному договору продавец передает, а покупатель принимает в собственность земельные участки: земельный участок, общей площадью № кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, 456 м. от въездной группы, кадастровый номер земельного участка <данные изъяты>; земельный участок, общей площадью № кв.м., расположенный по адресу: <адрес> 469 м. от въездной группы, кадастровый номер земельного участка <данные изъяты> земельный участок, общей площадью 1000 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> 475 м. от въездной группы, кадастровый номер земельного участка <данные изъяты> в границах, указанных в кадастровом паспорте, прилагаемом к настоящему договору.

ДД.ММ.ГГГГ года между индивидуальным предпринимателем СИЮ и ЗВВ заключен Договор № купли-продажи земельных участков с рассрочкой платежа. Согласно данному договору продавец передает, а покупатель принимает в собственность следующие земельные участки: земельный участок, общей площадью № кв.м., расположенный по адресу: <адрес> 313 м. от въездной группы, кадастровый номер земельного участка <данные изъяты> земельный участок, общей площадью № кв.м., расположенный по адресу: <адрес> м. от въездной группы, кадастровый номер земельного участка <данные изъяты> земельный участок, общей площадью № кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, 257 м. от въездной группы, кадастровый номер земельного участка <данные изъяты> земельный участок, общей площадью 1000 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> м. от въездной группы, кадастровый номер земельного участка <данные изъяты> в границах, указанных в кадастровом паспорте, прилагаемом к настоящему договору.

Вышеуказанные земельные участки имеют категорию земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование - ведение дачного хозяйства. Земельные участки принадлежат продавцу на праве собственности. Продавец обязуется передать земельные участки в состоянии, пригодном для их использования в соответствии с разрешенным использованием.

Согласно п.3.1 договоров, договорная цена вышеуказанных земельных участков по Договору №1 составляет <данные изъяты> по Договору №2 составляет 1 <данные изъяты>, по Договору №3 составляет <данные изъяты>. Цена каждого земельного участка составляет по <данные изъяты>

Пунктом 3.1.1 установлено, что договорная цена земельных участков включает в себя стоимость проведения магистральных коммуникаций (газоснабжение, электроснабжение) и устройство межквартальных проездов. Пунктом 2.1.5 продавец обязуется предоставить право подключения к магистральным коммуникациям (газоснабжение, электроснабжение) на границе передаваемых земельных участков в срок до ДД.ММ.ГГГГ года.

Договора вступают в силу с даты их подписания и действуют до полного исполнения сторонами своих обязательств по настоящим договорам.

С момента подписания настоящих договоров и по настоящее время обязательства покупателя по оплате земельных участков в соответствии с п.3.2 договоров выполнены частично.

В соответствии с п.3.2. договоров истцом ответчику оплачено по Договору №1 - <данные изъяты>, по Договору №2 - <данные изъяты>, по Договору №3 - <данные изъяты>. Итого оплачено <данные изъяты>, что сторонами не оспаривается.

Между сторонами составлены и подписаны акты приема-передачи спорных земельных участков. Данные акты подписаны сторонами без замечаний и каких-либо претензий.

Согласно свидетельствам о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ года, имеющимся в материалах дела ЗВВ оформил на себя право собственности на приобретенные им земельные участки по Договорам №1, №2,№3 от ДД.ММ.ГГГГ года с обременением в силу закона, поскольку приобрел земельные участки в рассрочку, то есть не оплатил полную их стоимость, указанную в Договорах.

Как указывает истец после того, как он узнал, что приобретенные им земельные участки проданы ему по завышенной цене и находятся не на одном месте, а расположены группами в двух разных местах и имеют уклон, а два участка не пригодны для использования (из-за ярко выраженной неровной поверхности и заезд автотранспорта на них невозможен без дополнительных и высокозатратных земельных работ) им была ответчику направлена претензия о расторжении Договоров №1, №2, №3 от ДД.ММ.ГГГГ.; возврате фактически перечисленных сумм в размере <данные изъяты> возмещения фактически понесенных убытков в размере <данные изъяты>

В претензии указано, что ответчиком с момента подписания настоящих Договоров обязательства не выполняются, а именно им не проведены магистральные коммуникации (газоснабжение) и устройство межквартальных проездов и данные работы были включены в договорную цену земельных участков и истцу по настоящее время не предоставлено право в силу п.2.1.5 договора подключения к магистральным коммуникациям.

ДД.ММ.ГГГГ года претензия была доставлена по адресу регистрации СИЮ

Истцом были проведены землеустроительная экспертиза и оценочная экспертиза спорных земельных участков.

Так, в заключении специалиста № от ДД.ММ.ГГГГ года по установлению рельефа местности земельного участка, определению объема и стоимости затрат при вертикальной планировке участка, выполненного ООО «<данные изъяты> указано, что по результатам съемки установлено, что рельеф местности земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> имеет уклон на высоту 3,30 м. и объем насыпи грунта для планировки земельного участка составляет 206,18 куб.м. и затраты для вертикальной планировки земельного участка и устройство промливневой канализации с учетом стоимости материалов составляет <данные изъяты>

В отчете об оценке № выполненного Агентством Судебной экспертизы и оценки указаны результаты оценки объектов. Так, все земельные участки оценены в <данные изъяты>. А итоговая величина стоимости всех земельных участков составила <данные изъяты>

Между индивидуальным предпринимателем СИЮ. и индивидуальным предпринимателем ФЕВ заключен договор подряда № от ДД.ММ.ГГГГ. на выполнение комплекса работ по строительству «<адрес>

Как указано в акте приема-передачи выполненных работ № от ДД.ММ.ГГГГ года, подписанном СИЮ и Ф Е.В. исполнитель выполнил работы по выборке чернозема в коттеджном поселке «Осоргинский посад» на месте проведения строительства дороги по улицам: <адрес> обшей протяженностью 2 083,29 метров и вывоз выбранного чернозема в место указанное заказчиком на общую сумму <данные изъяты>

Суду представлен договор на выполнение проектно- сметных работ № от ДД.ММ.ГГГГ заключенный индивидуальным предпринимателем СИЮ и ОАО «<данные изъяты> на разработку проектно-сметной документации по объекту: «газоснабжение жилых домов в п. <данные изъяты>

В акте №, подписанном между индивидуальным предпринимателем СИЮ и ОАО <данные изъяты> указано, что представленная к приемке проектно-сметная документация по объекту «<адрес> удовлетворяет условиям договора, оформлена в надлежащем порядке и выдана заказчику. Договорная цена составляет <данные изъяты>

ДД.ММ.ГГГГ года между ДНП «<данные изъяты>» и ОАО «<данные изъяты> заключен договор о подключении №, согласно которому исполнитель обязуется осуществить подключение (технологическое подключение) индивидуальных жилых домов в количестве 427 штук, расположенных по адресу: <адрес>с к сети газораспределение, а заявитель обязуется оплатить услуги по подключению (технологическому подключению).

ДД.ММ.ГГГГ года между ДНП «<данные изъяты> и ОАО «<данные изъяты> заключен договор подряда на предоставление товаров, работ и услуг на основе принципа «<данные изъяты>» №, согласно которому подрядчик обязался выполнить следующие работы: проектные работы, строительство газопроводов высокого, низкого давления, монтаж ПГБ; осуществление строительного контроля; ревизия задвижек, приемка в эксплуатацию молниезащиты и контуры заземления; приемка в эксплуатацию ИФС, проверка качества изоляции; изготовление и монтаж узла врезки; пуск газа.

Как указано в справке № от ДД.ММ.ГГГГ выданной <адрес>» необходимые строительные работы для присоединения газа к объектам строительства, принадлежащим ЗВВ. по <адрес> выполнены и в данный момент оформляется разрешительная документация для пуска газа. Для получения технических условий в установленном порядке объектов капитального строительства необходимо обратиться с заявлением на имя председателя ДНП «№» для получения согласия основного абонента на подключение к сетям газораспределения, подать заявление в газораспределительную организацию для получения технических условий на газоснабжение.

В судебном заседании была допрошена МЛЯ - оценщик, судебный-эксперт из <данные изъяты> (ООО), которая суду показала, что оценка объектов недвижимости была произведена на дату ДД.ММ.ГГГГ года, однако, выезд на местность был осуществлен в 2016 году. Разграничения земельных участков не было. При проведении оценки использовала сравнительный подход, сравнивая стоимость соседних участков. Указала, что рельеф земельного участка, наличие проведенного электричества и газа не являются основными ценообразующими факторами. Также пояснила, что представитель истца знала где находятся спорные земельные участки их идентифицировала, указала, что имеются столбы электрические, но проведено ли электричество к участкам не знает (не проверяла). Также показала, что цены на земельные участки с конца 2014 года по конец 2015 года существенно не изменились. С истцом ЗВВ она не знакома.

Также в судебном заседании был допрошен свидетель РСА которая показала, что ЗВВ является ее коллегой по работе. В месте, где находятся земельные участки она была в 2016 году, около одного участка была лужа. Пояснить не может о том, смогла бы она заехать на земельный участок под уклоном или нет. Опознавательных знаков на земельном участке нет, газовых труб не видела. Ездила два раза в 2016 году (в мае, и в конце лета), строительство на других земельных участках велось. Последний раз была в мае 2017 года. По нижней части массива прорыта земля, название улиц она не знает.

Утверждение истца о том, что стоимости земельных участков приобретенных завышены на <данные изъяты> судом признается несостоятельным, поскольку в соответствии со ст. 422, 424 ГК РФ условия оспариваемых Договоров № от ДД.ММ.ГГГГ года определены по усмотрению сторон, исполнение договоров частично осуществлено по цене, установленной соглашениями сторон. Доказательств, подтверждающих, что определение стоимости земельных участков были вызвано введением истца в заблуждение и иными причинами, которые истец не мог преодолеть при должной степени заботливости и осмотрительности суду не представлены.

К доводу ЗВВ о том, что два земельных участка, находящихся <адрес> за кадастровыми номерами: <данные изъяты> и <данные изъяты> невозможно использовать по назначению в связи с имеющимся глубоким уклоном суд относится критически, поскольку в ходе судебного разбирательства истец не представил доказательств умышленного сокрытия ответчиком информации об участках либо о предоставлении ложной информации, в результате чего сформировалось намерение покупателя приобрести земельные участки под дачное хозяйство.

Факт, имеющегося глубокого уклона земельного участка не исключает его целевое использование - ведение дачного хозяйства.

Кроме этого, в договорах указаны кадастровые номера земельных участков, в связи с чем при должном уровне осмотрительности Забильский В.В. имел возможность получить или запросить у продавца кадастровые паспорта участков и его характеристики, получить иную интересующую его информацию о приобретаемых земельных участках. Данных о том, что ответчик отказал истцу в предоставлении испрашиваемой информации, по делу не установлено.

Довод истца о том, что продавец (то есть ответчик) должен провести магистральные коммуникации (газоснабжение, электроснабжение), провести устройство межквартальных проездов является несостоятельным, поскольку в оспариваемых Договорах № от ДД.ММ.ГГГГ года не указано обязанности продавца о проведении магистральных коммуникации (газоснабжение, электроснабжение), устройств межквартальных проездов. Так, в Договорах указано лишь о предоставлении права подключения к магистральным коммуникациям (газоснабжение, электроснабжение) на границе передаваемых земельных участков в срок до ДД.ММ.ГГГГ.

Анализ положений Договоров купли-продажи земельных участков с рассрочкой платежа № от ДД.ММ.ГГГГ года позволяет сделать вывод о том, что они заключены в установленном законом порядке, так как стороны в надлежащей форме, путем составления письменного договора, согласовали все его существенные условия, определив предмет, цену и условия продажи и передачи имущества от продавца покупателю, его условия не свидетельствуют о том, что договора заключены под влиянием заведомо ложной информации продавца.

Таким образом, суд отказывая в удовлетворении исковых требований ЗВ.В. к индивидуальному предпринимателю Сизову Ивану Юрьевичу о расторжении договоров купли-продажи, возврате фактически оплаченной суммы, возмещении убытков, взыскании неустойки исходит из того, что заключение оспариваемых договоров совершалось по волеизъявлению обеих сторон, стороны договоров купли-продажи пришли к соглашению по всем существенным условиям договора, в том числе, по определению стоимости недвижимого имущества, определив ее в размере <данные изъяты> что не противоречит положениям Гражданского кодекса РФ и соответствует свободе договора, предусмотренной статьей 421 ГК РФ; сделки зарегистрированы в установленном порядке, имела место передача объектов недвижимости и приходит к выводу об отсутствии правовых оснований, предусмотренных ст. 450 ГК Российской Федерации, для расторжения заключенных между сторонами договоров купли-продажи земельных участков и производных от них требований о возмещении убытков, штрафа, морального вреда, судебных расходов.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что доказательств невозможности использования земельных участков по из назначению суду не представлено, выезд истца на место нахождения спорных земельных участков при их приобретении не осуществлялся, договора подписаны самим ЗВВ что истец подтвердил в суде, доводы, приведенные в обоснование требований о расторжении договоров купли-продажи земельных участков судом проверены и своего подтверждения в ходе рассмотрения дела не нашли, а потому исковые требования подлежат отклонению.

Руководствуясь ст.ст.12, 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ

в удовлетворении исковых требовании ЗВВ к индивидуальному предпринимателю СИЮ о расторжении договоров купли-продажи, возмещении вреда - отказать.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Башкортостан в течение одного месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме через Ленинский районный суд г. Уфы РБ.

Председательствующий