Решение суда об отказе в государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, устранении нарушенных прав № 2а-4688/2017 ~ М-4342/2017

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

23 ноября 2017 года Свердловский районный суд г. Иркутска в составе: председательствующего судьи Белик С.О., при секретаре судебного заседания Сасине В.С., с участием представителей административного истца Ковалевич А.В., административного ответчика Сафоновой Н.Е.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 2а-4688/17 по административному иску Пятайкиной Т.Ю. к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области о признании незаконным решение об отказе в государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, устранении нарушенных прав,

УСТАНОВИЛ:

В Свердловский районный суд <адрес обезличен> обратилась Пятайкина Т.Ю. с административным иском к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес обезличен> (далее Управление Росреестра) о признании незаконным решение от <Дата обезличена> об отказе в государственной регистрации договора участия в долевом строительстве <Номер обезличен>Ц от <Дата обезличена>, поданного <Дата обезличена> ею (истцом) и представителем ООО «НОРД-ВЕСТ» (далее также Общество) Щедриным К.Р., об устранении нарушенных прав путём понуждения административного ответчика осуществить государственную регистрацию договора долевого участия в течение 15 дней с момента вступления в силу решения суда, указав в обоснование следующее. <Дата обезличена> меду ней и ООО «НОРД-ВЕСТ» был заключён договора участия в долевом строительстве <Номер обезличен>Ц, согласно условиям которого, Общество было обязано построить для неё нежилое помещение с предварительным <Номер обезличен> в б/с 16 в цокольном этаже предварительной площадью 56,5 кв.м. в жилых домах по адресу: <адрес обезличен>, мк-н Ершовский кадастровый <Номер обезличен>, <адрес обезличен>, мк-н Ершовский кадастровый <Номер обезличен>, <адрес обезличен>, уч. 45-б кадастровый <Номер обезличен>. Свои обязательства по оплате по указанному договору она исполнила в полном объёме в 2009 году. Объект долевого строительства находится у неё во владении и пользовании. <Дата обезличена> она и представитель Общества обратилась в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации договора и права на построенный по договору объект недвижимого имущества. <Дата обезличена> ответчик приостановил государственную регистрацию права до <Дата обезличена> в связи с тем, что земельный участок с кадастровым <Номер обезличен> преобразован путём раздела на земельные участки с кадастровыми номерами <Номер обезличен> и <Номер обезличен>. Кроме того, по данным ЕГРН прекращена запись об аренде ООО «НОРД-ВЕСТ» земельного участка с кадастровым <Номер обезличен>. Уведомлением <Номер обезличен> от <Дата обезличена> Управление отказало им в государственной регистрации договора долевого участия в строительстве от <Дата обезличена> <Номер обезличен>Ц по указанным выше основаниям. Не согласна с этим решением, нарушающим её права как добросовестного участника долевого строительства. На момент заключения договора долевого участия в строительстве право аренды застройщика на земельный участок существовало и было зарегистрировано. С момента государственной регистрации права собственности первого лица на любое помещение в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в МКД. Соответственно прекращение права аренды застройщика не имеет правового значения. В связи с изложенным, ссылаясь на положения ст.ст. 14,15,27,29,48 Закона «О государственной регистрации недвижимости», просит признать незаконным решение от <Дата обезличена> об отказе в государственной регистрации договора участия в долевом строительстве <Номер обезличен>Ц от <Дата обезличена>, поданного <Дата обезличена>, устранить нарушение прав путём понуждения административного ответчика осуществить государственную регистрацию договора долевого участия в течение 15 дней с момента вступления в силу решения суда.

Административный истец Пятайкина Т.Ю. в судебное заседание не явилась, просив о рассмотрении дела без её участия.

Представитель административного истца Ковалевич А.В., действующая на основании доверенности, исковые требования поддержала по основаниям, указанным в административном иске.

Представитель административного ответчика Управлению Росреестра по <адрес обезличен> Сафонова Н.Е., действующая на основании доверенности, против иска возражала, указав следующее. <Дата обезличена> Пятайкина Т.Ю. и представитель ООО «НОРД-ВЕСТ» обратились в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве <Номер обезличен>Ц от <Дата обезличена> предметом которого являлось строительство нежилого помещения с предварительным номером 5 в цокольном этаже блок-секции <Номер обезличен> площадью 56,5 кв.м. При проведении правовой экспертизы документов было установлено, что строительство указанного помещения осуществлялось на трёх земельных участках с кадастровыми номерами <Номер обезличен>, <Номер обезличен> в мк-не Ершовский и кадастровым <Номер обезличен> по <адрес обезличен>, уч. 45-б. По сведениям ЕГРН на момент обращения истца с заявлением о государственной регистрации договора, земельный участок с кадастровыми <Номер обезличен> по <адрес обезличен>, был снят с государственного кадастрового учёта в связи с преобразованием путём раздела на два земельных участка с кадастровыми номерами <Номер обезличен> и <Номер обезличен>. Кроме того, запись об аренде ООО «НОРД-ВЕСТ» земельного участка с кадастровым <Номер обезличен> была <Дата обезличена> прекращена в связи с расторжением этого договора <Дата обезличена>. То есть договор долевого участия ООО «НОРД-ВЕСТ» с Пятайкиной Т.Ю. был заключён после того, как расторгнут договор аренды земельного участка. Соответственно, ООО «НОРД-ВЕСТ» не мог привлекать денежные средства для строительства объектов долевого строительства на указанном земельном участке. После приостановления государственной регистрации от Пятайкиной Т.Ю. и ООО «НОРД-ВЕСТ» было представлено дополнительное соглашение от <Дата обезличена> к указанному договору долевого участия в строительстве о внесении изменений в указанный договор в части указания земельных участков, на которых осуществлялось строительство объекта долевого участия. Вместо земельного участка с кадастровым <Номер обезличен> указаны земельные участки с кадастровыми номерами <Номер обезличен> и <Номер обезличен>. Этот документ не устранял недостатки представленных для регистрации документов, поскольку блок-секция <Номер обезличен> была введена в эксплуатацию <Дата обезличена>. После ввода объекта долевого строительства в эксплуатацию дополнительные соглашения к договорам долевого участия в строительстве заключены быть не могут. Кроме того, в дополнительном соглашении был указан земельный участок с кадастровым номером <Номер обезличен>, право аренды на который было прекращено. В связи с установленными обстоятельствами <Дата обезличена> регистрирующим органом в рамках его компетенции было принято решение об отказе в государственной регистрации договора участия в долевом строительстве <Номер обезличен>Ц от <Дата обезличена>, которое является законным и не нарушающим права административного истца.

Привлечённое к участию в деле в качестве заинтересованного лица ООО «НОРД-ВЕСТ» своего представителя в судебное заседание не направило, просив о рассмотрении дела без его участия. В письменном отзыве указано, что административный иск Пятайкиной Т.Ю. Общество поддерживает.

Согласно си. 150 КАС РФ, суд полагает возможным рассматривать дело в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав представителей сторон, исследовав материалы административного дела, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении административного иска Пятайкиной Т.Ю., исходя из следующего.

Согласно ч. 1 ст. 4 Кодекса административного судопроизводства РФ (КАС РФ) каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и другими федеральными законами.

В соответствии с ч. 1 ст. 218 КАС РФ гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

Частью 8 ст. 226 КАС РФ предусмотрено, что при рассмотрении административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделённых государственными или иными публичными полномочиями, суд проверяет законность решения, действия (бездействия) в части, которая оспаривается, и в отношении лица, которое является административным истцом, или лиц, в защиту прав, свобод и законных интересов которых подано соответствующее административное исковое заявление. При проверке законности этих решения, действия (бездействия) суд не связан основаниями и доводами, содержащимися в административном исковом заявлении о признании незаконными решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, и выясняет обстоятельства, указанные в частях 9 и 10 настоящей статьи, в полном объёме.

В соответствии с ч. 9 ст. 226 КАС РФ если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, при рассмотрении административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделённых государственными или иными публичными полномочиями, суд выясняет: 1) нарушены ли права, свободы и законные интересы административного истца или лиц, в защиту прав, свобод и законных интересов которых подано соответствующее администра-тивное исковое заявление; 2) соблюдены ли сроки обращения в суд; 3)соблюдены ли требования нормативных правовых актов, устанавливающих: а) полномочия органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, на принятие оспариваемого решения, совершение оспариваемого действия (бездействия); б) порядок принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия) в случае, если такой порядок установлен; в) основания для принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия), если такие основания предусмотрены нормативными правовыми актами; 4) соответствует ли содержание оспариваемого решения, совершенного оспариваемого действия (бездействия) нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения.

При этом обязанность доказывания обстоятельств, указанных в пунктах 1 и 2 части 9 настоящей статьи, возлагается на лицо, обратившееся в суд, а обстоятельств, указанных в пунктах 3 и 4 части 9 и в части 10 настоящей статьи, - на орган, организацию, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями и принявшие оспариваемые решения либо совершившие оспариваемые действия (бездействие).

В соответствии со ст. 2 Закона РФ от 27 апреля 1993 года Закона РФ от 27.04.1993 № 4866-1 «Об обжаловании в суд действий и решений, нарушающих права и свободы граждан» и согласно п.1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 10.02.2009 № 2 «О практике рассмотрения судами дел об оспаривании решений, действий (бездействия) органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных и муниципальных служащих» граждане вправе обратиться в суд за защитой своих прав и свобод с заявлением об оспаривании решений иных федеральных государственных органов, в результате которых: нарушены права и свободы гражданина; созданы препятствия к осуществлению гражданином его прав и свобод; на гражданина незаконно возложена какая-либо обязанность или он незаконно привлечён к какой-либо ответственности.

Таким образом, для удовлетворения требования заявителя о признании незаконными постановлений, действий (бездействий) органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных и муниципальных служащих необходимо наличие совокупности двух условий: несоответствие обжалуемых постановлений, действий нормам действующего законодательства и нарушение ими прав и законных интересов административного истца.

На основании ч. 1 ст. 219 КАС РФ если настоящим Кодексом не установлены иные сроки обращения с административным исковым заявлением в суд, административное исковое заявление может быть подано в суд в течение трёх месяцев со дня, когда гражданину, организации, иному лицу стало известно о нарушении их прав, свобод и законных интересов.

Административным истцом оспаривается решение ответчика от <Дата обезличена> об отказе в государственной регистрации договора участия в долевом строительстве <Номер обезличен>Ц от <Дата обезличена>. Истец обратилась в суд с настоящим административным иском <Дата обезличена>, то есть срок, установленный ч. 1 ст. 219 КАС РФ, ею не нарушен.

В соответствии с ч. 12 ст. 29 Федерального закона от <Дата обезличена> № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» приостановление государственного кадастрового учёта и (или) государственной регистрации прав и (или) отказ в государственном кадастровом учёте и (или) государственной регистрации прав могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд.

Обсуждая вопрос о законности отказа от <Дата обезличена> в государственной регистрации договора участия в долевом строительстве <Номер обезличен>Ц от <Дата обезличена>, поданного <Дата обезличена>, суд принимает во внимание следующие обстоятельства.

Из представленных суду документов следует, что <Дата обезличена> Пятайкина Т.Ю. и представитель ООО «НОРД-ВЕСТ» обратились в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве <Номер обезличен>Ц от <Дата обезличена>, заключённым между этими сторонами, предметом которого являлось строительство нежилого помещения площадью 56,5 кв.м. с предварительным номером 5 в цокольном этаже блок-секции <Номер обезличен> на трёх земельных участках – по адресу: <адрес обезличен> кадастровый <Номер обезличен>; <адрес обезличен>, мк-н Ершовский кадастровый <Номер обезличен>; <адрес обезличен> кадастровый <Номер обезличен>.

После <Дата обезличена> при принятии решения о государственной регистрации Управление Росреестра руководствуется положениями Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее Закон № 218-ФЗ), согласно п. 3 ч. 1 ст. 29 которого, проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учёта и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учёта и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

В соответствии с пп. 131,132 Приказа Минэкономразыития России от 16.12.2015 года №943 «Об установлении порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости» запись о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве вносится в раздел ЕГРН, открытый на земельный участок, на котором осуществляется строительство многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимого имущества, при этом указывается лицо, права которого ограничиваются (обременяются), предусмотренные пунктом 50 Порядка – «сведения о стороне договора –застройщике».

Согласно ч. 1 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее Закон №214-ФЗ) застройщик - хозяйственное общество, которое имеет в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных Федеральным законом от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства", подпунктом 15 пункта 2 статьи 39.10 Земельного кодекса Российской Федерации случаях на праве безвозмездного пользования земельный участок и привлекает денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.

В соответствии с ч. 1 ст. 3 Закона № 214-ФЗ, застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка или в случаях, предусмотренных Федеральным законом "О содействии развитию жилищного строительства" либо подпунктом 15 пункта 2 статьи 39.10 Земельного кодекса Российской Федерации, договора безвозмездного пользования таким земельным участком.

Согласно ч. 1 ст. 13 Закона № 214-ФЗ, в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

При проведении правовой экспертизы документов по сведениям ЕГРН было установлено, что на момент обращения истца с заявлением о государственной регистрации договора, земельный участок с кадастровыми <Номер обезличен> по <адрес обезличен> был снят с государственного кадастрового учёта в связи с преобразованием путём раздела на два земельных участка с кадастровыми номерами <Номер обезличен> и <Номер обезличен>.

Кроме того, запись об аренде ООО «НОРД-ВЕСТ» земельного участка с кадастровым <Номер обезличен> была <Дата обезличена> прекращена в связи с расторжением этого договора <Дата обезличена>.

В связи с установлением указанных обстоятельств, <Дата обезличена> Управление Ростреестра приостановило государственную регистрацию сделки до <Дата обезличена>, предложив заявителям предоставить дополнительные документы, устраняющие препятствия в проведении государственной регистрации.

Истцом в регистрирующий орган было представлено дополнительное соглашение от <Дата обезличена>, заключённое между ней и ООО «НОРД-ВЕСТ» было представлено дополнительное соглашение к договору участия в долевом строительстве <Номер обезличен>Ц от <Дата обезличена> о внесении изменений в указанный договор в части указания земельных участков, на которых осуществлялось строительство объекта долевого участия. Вместо земельного участка с кадастровым <Номер обезличен> указаны земельные участки с кадастровыми номерами <Номер обезличен> и <Номер обезличен>.

Уведомлением <Номер обезличен> от <Дата обезличена> Пятайкиной Т.Ю. и ООО «НОРД-ВЕСТ» было отказано в государственном учёте и (или) государственной регистрации прав, поскольку с заявлением о государственной регистрации обратилось ненадлежащее лицо, что в соответствии с п. 2 ч. 1 ст. 26 Закона № 218-ФЗ является основанием для отказа в государственной регистрации.

Установив все указанные обстоятельства в совокупности с положениями законодательств о государственном учёте, регистрации, а также об участии в долевом строительстве, суд приходит к выводу о законности отказа регистрирующего органа в государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, который был подписан между сторонами <Дата обезличена> и о государственной регистрации которого стороны обратись лишь в апреле 2017 года. При этом суд в том числе принимает во внимание, что <Дата обезличена> жилой дом, в котором располагается объект недвижимости, являющийся предметом договора <Номер обезличен>Ц, введён в эксплуатацию разрешением на ввод в эксплуатацию <Номер обезличен>.

Не влияет на выводы суда представленное в судебное заседание представителем административного истца Заключение от <Дата обезличена> кадастрового инженера Лебедевой В.И.о том, что здание с кадастровым <Номер обезличен> по адресу: <адрес обезличен> фактически расположено на земельном участке <Номер обезличен> и неразграниченном земельном участке, на границы которого это здание незначительно выходит площадью 35,0 кв.м.

Суд находит обоснованным довод представителя ответчика о том, что договор участия в долевом строительстве <Номер обезличен>Ц от <Дата обезличена> между ООО «НОРД-ВЕСТ» и Пятайкиной Т.Ю. был заключён на строительство на земельных участках с иными кадастровыми номерами. А дополнительное соглашение к договору <Номер обезличен>Ц было заключено <Дата обезличена> после ввода объекта долевого строительства в эксплуатацию, что не соответствует закону.

Каких-либо иных доказательств, стороны и их представители суду не представили.

С учётом установленных обстоятельств, представленных доказательств, требований закона, суд приходит к выводу в исковых требованиях Пятайкиной Т.Ю. к Управлению Росреестра по <адрес обезличен> отказать в полном объёме.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 175-180, 227, 228 КАС РФ,

РЕШИЛ

В административном исковом заявлении Пятайкиной Т.Ю. к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес обезличен> о признании незаконным решение от <Дата обезличена> об отказе в государственной регистрации договора участия в долевом строительстве <Номер обезличен>Ц от <Дата обезличена>, поданного <Дата обезличена>, об устранении нарушенных прав путём понуждения административного ответчика осуществить государственную регистрацию договора долевого участия в течение 15 дней с момента вступления в силу решения суда - отказать.

Решение может быть обжаловано путём подачи апелляционной жалобы в Иркутский областной суд через Свердловский районный суд <адрес обезличен> в течение месяца со дня изготовления его в окончательной форме.

....